Nueva ley del suelo

Publica esta semana el Boletín Oficial del Estado la nueva norma llamada a regular el urbanismo español, abstracción hecha de ese molesto asunto constitucional producto de que desde 1978 el urbanismo sea competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas: la a partir de ahora llamada Ley de suelo (Ley 8/2007, de 28 de mayo, BOE nº 128, de 29 de mayo de 2007).

Al hilo de las novedades que introduce y que serán de aplicación a su entrada en vigor el próximo 1 de julio vamos a aprovechar el feliz acontecimiento para aproximarnos a algunas consideraciones de tipo casi teológico. Porque, como ha demostrado el ladrillo electoral de hace apenas una semana, la cuestión urbanística en España ha alcanzado un poder encarnador simbólico tan poderoso que estudiar cómo una ley trata de ordenar o disciplinar el fenómeno tiene mucho que ver con la liturgia y el rito social, mejor o peor pautados, más o menos eficaces, pero en última instancia meros acompañantes de un sentimiento religioso que surge de lo más íntimo y tiene unos cauces naturales de expresión que la teología, más que alterar, apenas si trata de encauzar para evitar desbordamientos.

¿Qué ha de regular una ley estatal del suelo? ¿Qué elementos hemos de analizar para saber cómo trata de actuar sobre el fenómeno urbanístico y poder hacernos una idea de qué objetivos persigue? ¿Qué hace a una ley urbanística buena o mala?

1. Sobre quién ha de decidir sobre los usos del suelo.

Una de las primera reflexiones que hemos de realizar cuando analizamos jurídicamente el urbanismo y valoramos las opciones adoptadas por un concreto marco jurídico se refiere a la cuestión de quién o quiénes son los llamados a tomar decisiones sobre los usos queridos o prohibidos del suelo (o que, simplemente, son aceptados como posibilidades de entre las que el propietario elegirá) y cómo se ordenan. La Ley de Suelo no aporta, aparentemente, demasiadas novedades al respecto, ya que no altera las elecciones básicas al respecto, realizadas por nuestro ordenamiento jurídico tiempo ha. A saber, según la Constitución de 1978, que la ordenación del territorio y el urbanismo son competencias autonómicas, por una parte; mientras que, por otra, una tradición ya centenaria que quedó plasmada definitivamente en la antigua Ley del Suelo de 1956 entendía que la instancia en que había de concretarse exactamente cómo ordenar la ciudad era la municipal (que sean las propias ciudades las que decidan cómo ordenar su crecimiento y qué usos son admisibles en cada zona de su término; en una versión más avanzada, incluso, se encomendará esta función a los propios vecinos, con la llegada de la democracia y de las instituciones locales representativas).

La conveniencia de que estas decisiones sean sustraídas con carácter general a los propietarios es algo que tiene poco sentido a estas alturas detenernos en argumentar. Cuando hablamos del suelo nos referimos a un bien cuya finitud es bastante evidente y a nadie de buena fe se le escapan las repercusiones para la colectividad que se deducen de no disciplinar sus usos. Consecuencias ambientales, existencia de externalidades obvias y el nada baladí elemento de que las decisiones adoptadas sobre el uso que se puede dar a las tierras tienen repercusiones difícilmente revertibles para generaciones futuras completan el cuadro. Por eso la gestión del suelo la decide la colectividad a través de sus representantes. Algo que condicionará (y así ha sido siempre) el abanico de derechos y deberes de los propietarios, más allá de que siempre (normalmente, claro, terratenientes) haya quienes aspiren a buscar amparo en ideas supuestamente liberales y pretendan entender su derecho de propiedad sobre la tierra como una potestad de disposición, uso, abuso y exclusión sobre el bien condicionada única y exclusivamente a su estricta voluntad. Se trata de un planteamiento que no se corresponde con la visión liberal decimonónica y que, de hecho, es bastante difícil de rastrear en la producción jurídica ilustrada, porque desde el Code napoleónico (y por supuesto, desde el Código Civil español de 1889) lo que encontramos son expresas previsiones de la posibilidad de limitación de estas supuestas facultades dominicales. La propiedad de la tierra no sólo no supone un derecho ilimitado, que se extienda ad inferos et ad coelum, sino que confiere exactamente las potestades sobre el mismo que la colectividad, a través de decisiones imperativas que determinan el estatuto jurídico de los propietarios, determina.

En los últimos tiempos, además, la conciencia en punto a la necesidad de conciliar usos del suelo y sostenibilidad se ha hecho sentir mucho más, en paralelo a la predación de territorio que el desarrollo económico y demográfico de nuestro país ha traído consigo. Especialmente, como es obvio, en aquellas zonas que por sus características geográficas han podido desarrollar un potente sector turístico pero, más en general, cuando nos enfrentamos a cualquier actividad que requiere un uso intensivo del suelo. La preocupación ambiental, la toma de conciencia acelerada en este sentido, refuerza más si cabe la implicación colectiva en la adopción de estas decisiones. Pero queda, en cualquier caso, el asunto de la escala en que las mismas han de ser adoptadas.

La política que hacía radicar la decisión sobre el destino del suelo en los municipios era, en el fondo, tributaria de un momento en que las consideraciones ambientales no estaban prácticamente presentes. De igual forma, la traslación sin crítica ni cautela alguna a las Comunidades Autónomas de la competencia en la materia no se habría producido en la actualidad de manera fácil (a la vista está, de hecho, con las reacciones furiosas que la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, que en el fondo lo único que hacía era tomar nota de la letra constitucional, incluso podría decirse que de forma generosa para con las posibilidades de intervención estatal al amparo de otros títulos competenciales), dada la convicción de que las cuestiones ambientales afectan a la colectividad en su conjunto. La destrucción de nuestro patrimonio cultural y paisajístico tiene repercusiones de todo tipo, incluyendo las económicas, que no afectan sólo a los habitantes del municipio afectado. Las consecuencias ambientales de cierta manera de ordenación del territorio, igualmente, pueden trascender las fronteras de una Comunidad Autónoma. No digamos ya las de un pueblo o ciudad.

Así pues, si bien la cuestión referida a que las decisiones sobre los usos del suelo han de ser colectivas es más bien pacífica a estas alturas, definir en qué ámbito han de ser tomadas aquéllas nos conduce inevitablemente a la vexata questio de la escala. ¿Han de ser los pocos vecinos de un pueblo quienes lo hagan o es poco sensato que de ellos y sus intereses dependa la manera en que se explotarán determinados recursos naturales y paisajísticos? ¿Vale la misma reflexión para las grandes ciudades, con más población y decisiones sobre ordenación territorial donde normalmente los factores que entran en juego serán de otra índole? ¿O será mejor en cualquier caso dejar la cuestión en manos de las Comunidades Autónomas, que aportan una visión más global y menos influenciada por los intereses cortoplazistas y localistas? Aunque, bien mirado, dado que las afecciones ambientales y económicas de ciertas decisiones afectan a la sociedad en su conjunto, ¿no sería más razonable que fuera el Estado el competente?

El terreno de juego en nuestro ordenamiento jurídico, hasta la aprobación de la ley 8/2007, venía marcado por la atribución de la competencia exclusiva a las Comunidades Autónomas, aunque por tradición histórica la legislación sobre el estatuto básico del suelo seguía siendo estatal hasta el 20 de marzo de 1997, fecha en que el Tribunal Constitucional falló, tras haberse leído la Constitución (como al parecer es su trabajo), que eso no podía mantenerse. No obstante, permitió por diversas vías, especialmente la competencia que tiene el Estado reconocida para garantizar la igualdad en el ejercicio de derechos y sometimiento a cargas de los ciudadanos en todo el territorio nacional (art. 149.1.1ª CE), que siguiera existiendo una cierta ordenación de mínimos común. De hecho esta ordenación era bastante amplia y comprendía las ideas tradicionales de que los municipios redactaban sus planes de ordenación de usos del suelo y que en ellos debían clasificar como urbano, urbanizable o no urbanizable todo el territorio, clasificación según la cual se podrían o no llevar a cabo operaciones urbanísticas y que, en consecuencia, significaba atribuir a cada propietario, según el tipo de suelo, un concreto abanico de derechos y deberes. Las Comunidades Autónomas, en consecuencia, quedaban encargadas, en ese marco, de regular las formas y modos en que se producía la transformación. Algo que, por lo demás, generalmente hicieron aumentando los controles de legalidad (cumplimiento de las propias normas autonómicas, que permitían el establecimiento de todo tipo de estándares para urbanizar, de exclusiones y prohibiciones que los ayuntamientos no podían quebrar y que en consecuencia permiten un gran control sobre el hecho urbanístico), de forma que la idea de que los municipios son los únicos que deciden sobre qué hacer con su suelo es algo que, en la práctica, ha pasado a la historia. Las Comunidades Autónomas pueden encuadrar si lo desean (y, de hecho, lo hacen) de forma muy rígida el espacio en que ha de moverse la planificación urbanística municipal y además se reservan una aprobación definitiva de los planes que les permite supervisar las decisiones tomadas a escala local.

La cuestión es si este modelo, que permite la adopción de decisiones a escala local con encuadramiento y supervisión autonómica, es satisfactorio. Cuando la regulación autonómica es muy detallada, quienes creen que la decisión sobre cómo ordenar y regular cómo ha de ser un pueblo o ciudad corresponde a sus vecinos, entenderán que la cosa dista de ser satisfactoria. Incluso, para algunos, supone una lesión cierta de la autonomía local que los municipios tienen constitucionalmente garantizada (bien es cierto, sin embargo, que con el concreto contenido de esta garantía es más que vaporoso). ¿Puede una ley autonómica decidir que los primeros 500 metros desde la costa hacia el interior han de ser no urbanizables o ésa es una decisión que compete tomar a cada ayuntamiento según entienda más oportuno y prefieran sus habitantes?

Por el otro extremo, hay quienes piensan no sólo que el poder de decisión ha de ser retirado a los Ayuntamientos sino que ni siquiera las Comunidades Autónomas son demasiado de fiar. Por lo visto, la sucesión de escándalos y de destrozos ambientales tiene más que ver con prácticas corruptas y la mayor propensión a caer en las mismas de las personas competentes en la esfera local o autonómica que con un conflicto entre el paradigma ecológico de la sostenibilidad y la presión de los intereses económicos y de desarrollo de la mayor parte de los ciudadanos. Sea, por cierto, a la escala que sea. Porque los intereses de los concretos propietarios de suelo susceptible de ser urbanizado con pingües beneficios, sus familias, más todas las personas que entienden socialmente positivo que estos procesos de transformación se lleven a cabo porque «generan riqueza» que repercute también en el resto de la sociedad, al parecer, no se tienen por un factor de presión (aunque no existan maletines ni sospechas de que los haya) suficientemente fuerte. Algo que, lo siento, a la vista del ladrillazo electoral que hace una semana hemos tenido, como corresponde a tiempos de bonanza (otra cosa será cuando aparezca la crisis), no se sostiene.

Dicho sea todo ello sin obviar que, por supuesto, corrupción también la hay. Es algo inevitable. Cuando de una decisión pública se deriva que un bien aumente brutalmente su valor las presiones para que esa decisión sea en un concreto sentido son enormes. Y los «incentivos» que pueden aparecer para que así sea, peccata minuta comparada con la ganancia que se puede obtener. Pero nada asegura que un cambio de escala vaya a hacer desaparecer esta realidad, porque allí donde de una sola decisión, se tome donde se tome, dependan tantos millones de euros aparecerá la sombra de la corrupción, en ocasiones, si el ordenamiento jurídico permite su patrimonialización no por parte de la colectividad sino de otros (e incluso cuando no, si hay posibilidades fraudulentas, como siempre hay, de esquivar estas previsiones).

En el fondo, lo que cambia con la escala es quiénes han de evaluar los resultados de la ecuación coste-beneficio de adoptar ciertas decisiones. Costes ambientales y sociales frente a rentabilidad inmediata de ciertas opciones. ¿Compete a la sociedad en su conjunto, a nivel nacional, decidir privar de posibilidades de desarrollo a ciertas localidades por sus valores naturales -que en parte conservan por haber sido los más respetuosos hasta la fecha con su medio natural, por cierto-? Porque, ¿acaso no es un interés de todos la correcta preservación del medio ambiente?

Pues bien, una de las novedades esenciales de la nueva Ley de suelo es precisamente que su texto está enhebrado por esta preocupación ambientalista y por la sostenibilidad. Aparece varias veces explicitada la relación entre los usos del suelo y las consecuencias de tipo ecológico, de forma que nos las vemos, prácticamente, ante la primera norma que en España comprende cabalmente la importancia que el suelo tiene como elemento ambiental y la imperiosa necesidad de regular el hecho urbanísitico tomando conciencia de la práctica irreversibilidad de ciertas decisiones y estableciendo las correspondientes cautelas.

Tal novedad no es sólo importante desde un punto de vista simbólico, ideológico o de cambio de paradigma. La teología ambiental de la ley tiene consecuencias evidentes en la cuestión competencial que tratamos. Porque, a Dios rogando y con el mazo dando, la entrada de una visión ambientalista en la ley inaugura, previsiblemente, el momento renacionalizador de competencias urbanísticas a que vamos a asistir en el futuro. En efecto, uno de los títulos competenciales transversales que el Tribunal Constitucional permitió al Estado emplear para regular cuestiones que «afectaran» al hecho urbanístico fue el que asiste al Estado para establecer los estándares básicos de protección del medio (que, cuestiones civiles y registrales al margen será con el 149.1.1ª ya mencionado y la competencia transversal de ordenación de la actividad económica el nucleo duro, Santísima Trinidad competencial, de la reasunción de competencias). De manera que la aparición del credo ecológico en la ley no es algo neutro ni gratuito a estos efectos. En la medida en que se asuma y acepte que estamos hablando de decisiones que, en efecto, tienen consecuencias ambientales, el Estado va a poder regularlas. Con ello podrá llegar mucho más allá de lo que hasta ahora le era posible.

Espero, en la medida en que haya logrado explicar cuáles son los pilares de la cuestión, que se entiendan las implicaciones que esto tiene a la hora de analizar un modelo urbanístico y que cada cual tenga los elementos que le permitan juzgar si entiende que la determinación adoptada por el legislador español es o no satisfactoria. La capacidad de intervención y predeterminación del Estado en el urbanismo, en cualquier caso, es y será creciente gracias a la posibilidad de emplear para ello su preocupación por defender el medio ambiente, para lo que sí es competente (a la hora de fijar mínimos de protección). La propia ley 8/2007 es buena prueba de ello.

Así, la ley, en lo que es una novedad también muy importante (porque liquida una tradición histórica) prescinde de establecer un modelo de clasificación del suelo (que, no obstante, si les parece adecuado, sí podrán incorporar las CC.AA. a sus leyes urbanísticas, como es previsible que, por el peso de la inercia, ocurra al menos en una primera fase). Considera que es una cuestión puramente urbanística y que, por ello, no le toca al Estado legislar sobre el particular. Sin embargo, como la preocupación por el medio explica y justifica la intervención del Estado, sí contempla la ley que las normas autonómicas y la aplicación de las mismas que hagan los ayuntamientos han de tener en cuenta las posibles situaciones fácticas del suelo: ya urbanizado o, por oposición, rústico (palabra que no connota exactamente esta oposición -no todo el suelo no urbanizado es rústico, la verdad-, pero que se reintroduce por colorear de verde la ley, supongo, así como para conectar con la denominación que fue usual en el pasado). Las posibilidades de intervención sobre el suelo rústico son moduladas por la ley estatal a partir de consideraciones ambientales y, de hecho, pauta enormemente la intervención sobre el mismo exigiendo una evaluación de cada concreto suelo que desee ser transformado (modifica así la ley la previsión de la ley 6/1998, para quien en principio la norma era la contraria, que todo el suelo era urbanizable y sólo excepcionalmente se declaraban ciertos parajes no urbanizables atendiendo a sus concretas características). Como se fácil de intuir, los derechos y deberes de propietarios de uno y otro tipo de suelo (ya no podemos hablar de clase) cambian mucho, las posibilidades de las leyes autonómicas de regular de forma laxa las transformaciones se reducen y las consideraciones ambientales permiten a la legislación estatal incidir crecientemente sobre la predeterminación del hecho urbanístico que en teoría corresponde (junto al control) a las Comunidades Autónomas, así como también influir sobre su ejecución por los municipios.

2. ¿Quién se queda la pasta?

La segunda de las cuestiones clave, que ha aparecido ya apuntada, sobre las que ha de posicionarse cualquier norma urbanística es ésta. Al menos, en un modelo como el español, donde la sujeción estricta de los derechos a hacer unas cosas u otras sobre el suelo, al depender del estatuto legal asignado a la propiedad del mismo y de los correspondientes derechos y deberes de que disfrutará su propietario, puede variar enormemente cuando las decisiones públicas sobre el particular se ven modificadas. Y, al serlo, conllevan un posible espectacular incremento (o pérdida) de valor patrimonial. No es lo mismo que en mis cuatro fanegadas me permitan sólo usos rústicos y sólo sirvan en consecuencia para cultivar naranjos a que el plan me conceda la posibilidad de edificar hasta ocho alturas, casi en primera línea de playa. No valdrá lo mismo el terreno por mucho que sus condiciones físicas no se hayan alterado lo más mínimo, por mucho que estemos hablando del mismo suelo, ni mucho menos, en un caso u otro. De hecho, valdrá infinitamente más en el segundo de los casos que si, por el contrario, no sólo no se me deja construir sino que hay visos de que esa decisión vaya a mantenerse firme en el tiempo (por ejemplo, porque mi terrenito está en pleno parque natural).

Un modelo urbanístico como el que describimos, o sea, como el español, ha de enfrentarse a qué hacer con esa plusvalía urbanística que se produce por efecto del solo y único factor de que la Administración, esto es, la colectividad, decida reclasificar el terreno y permitir más usos. O por el hecho de que haya expectativas de que tarde o temprano lo haga (cuestión que muchos creen que permite recondicir la cuestión a un modelo «de mercado» que integra y valora estas expectativas pero que, sin negar que en la realidad estas consideraciones afectan, y de qué forma, al precio real y efectivo del suelo a precios de mercado, olvida que la clave del incremento de valor sigue siendo la que es).

La importancia de que una ley urbanística regule esta cuestión y lo haga bien es obvia. De hecho, estas alturas, lo es, como es sabido, para todo el mundo. Pero en realidad esta importancia va más allá de la patología y de los casos de corrupción. Porque es obvio que la norma ha de tratar de evitar, en la medida de lo posible, que estas posibilidades sean empleadas con fines espurios y desviados por quienes tienen la capacidad de adoptar estas decisiones. A cambio de precio o de otros favores. Así como también ha de tratar de organizar un modelo en el que los incentivos a los que desean obtener estos beneficios profundamentes antisociales sean los menores posibles. Con todo, como es obvio, siempre habrá, como ocurre inevitablemente en una sociedad libre, margen para la trampa, el engaño, el delito. Así como es imposible aspirar, por mucho que sea bueno tratar de lograrlo, a disponer de un sistema capaz de reprimir y castigar todos y cada uno de los fraudes.

Con ser llamativo e importante, no es sin embargo el asunto de la corrupción en el fondo esencial. Decía que siempre que haya un modelo donde se generen plusvalías a partir de decisiones públicas, sin que intervenga ningún otro elemento en su aparición, esta tentación se hará presente inevitablemente con más o menos frecuencia. Más importante para evaluar la calidad y orientación de una ley urbanística es cómo opta por realizar la distribución del dinero, para quién determina que sea la pasta.

Idealmente, existen en abstracto tres posibilidades (y luego, en medio, cualquiera de las múltiples combinaciones de alguna de estas orientaciones o incluso de las tres). Puede llevársela el propietario de las tierras, si entendemos que se trata de una riqueza que en el fondo está generada por el suelo en sí mismo y que, en consecuencia, es de justicia que se atribuya a quien tiene jurídicamente reconocido el disfrute del bien. Puede la norma tratar de reconducirla al común, a las arcas públicas, a la Administración, en la medida en que se considere que la clave económica de todo el asunto radica en la actuación de la colectividad, a través de sus representantes y de los órganos e instituciones encargados de velar por sus intereses. Y puede, en último lugar, optar por retribuir con estos beneficios derivados de la transformación a cualquier particular que asuma la carga de promover una transformación de suelo, que colabore con la Administración en su diseño y se haga cargo de la gestión de la misma, que la lleve a cabo y que la pague. La nueva ley estatal, además, por primera vez, da carta definitiva de naturaleza a la figura del sujeto privado que realiza esta función, lo que la ley urbanística valenciana de 1994, que por primera vez lo introdujo en España llamó agente urbanizador.

La mera figura del agente urbanizador, como es sabido, es de suyo polémica. Si bien agiliza y flexibiliza notablemente el proceso de transformación, no ha tenido una prensa excesivamente buena, olvidando que en el diseño legal se residencia siempre en último caso la adopción de decisiones y el concreto equilibrio en que se mueve el agente urbanizador en decisiones administrativas. Con todo, como decía, la ley estatal da carta de naturaleza a la figura, a pesar de que en tiempos de movida urbanística como los que vivimos su cometido y capacidad de presión e influencia sobre la Administración ha sido muy señalado por quienes se han sentido injustamente privados de parte de las plusvalías (normalmente, como es obvio, propietarios) en su beneficio. Es por ello fácil de comprender que la figura siempre esté en España prevista (al menos, así es en la letra de la ley) como mero agente privado que colabora con la Administración en la transformación del suelo y su urbanización a cambio de una retribución que ha de equivaler al beneficio empresarial derivado de su labor, en la medida en que descarga a Administración o propietarios de ciertas tareas y ello ha de pagarse de alguna manera, pero sin que nunca, en principio, pueda participar de la plusvalía urbanística. Para que así sea las Administraciones han de velar por aprobar actuaciones que sólo permitan una retribución en estos términos. Como es obvio, gran parte de la mala prensa de los agentes urbanizadores proviene de que esta labor no se realice siempre con toda la exigencia, de forma que se producen desplazamientos indeseados de la plusvalía que acaban en parte en manos de los urbanizadores. Pero, en el fondo, la responsabilidad de que algo así ocurra es de los poderes públicos. No del modelo.

Excluido el agente urbanizador (algo que es la realidad sociológica y normativa del momento pero probablemente no siempre la práctica porque muchos ayuntamientos y también, no nos engañemos, propietarios, están las más de las veces dispuestos a aceptar cierta relajación en beneficio del agente a cambio de que redoble esfuerzos por sacar adelante la actuación, con los beneficios que a todos comporta), la decisión queda pues reducida a optar por conceder la plusvalía al propietario o a la colectividad.

Aunque nunca, desde los tiempos modernos que marcan la irrupción en la esfera de lo público de las ideas liberales, se ha desconocido la necesidad de colectivizar beneficios al menos en justa medida a la colectivación de cargas que suponen los costes de oportunidad y externalidades de toda transformación urbanística, por no hablar de que además sin intervención administrativa no hay plusvalía que valga (esto es, que por muy propietario que uno sea de tierras, de nada le sirve si no hay una actuación de la Administración para reclasificar, de forma que, en el fondo, ¿qué es en realidad lo que está produciendo en aumento de valor?), lo cierto es que tampoco ha sido ello suficiente como para enervar lo que podríamos denominar el prejuicio propietarista. Es decir, la idea de que el mero hecho de ser el propietario de algo, en este caso de la tierra, ha de dar derecho al disfrute de cualquier renta o beneficio que se derive del mismo, sea del tipo que sea, y en exclusiva. Es ésta una idea de sorprendente arraigo social. Normalmente, claro, más acusadamente entre los propietarios. Pero no sólo, porque por algún motivo todos somos de natural muy empáticos con el propietario de un bien. Y más si son tierras. Probablemente debe de tener que ver con la inoculación constante y permanente de valores propietariastas, dominicales, que desde nuestra más tierna infancia recibismo. De forma que cualquier norma que pretenda reconducir a la sociedad los beneficios derivados de la plusvalía urbanística suele ser vista como predatoria y abusiva, de naturaleza no tanto expropiatoria (ya que no hay compensación que medie) como directamente confiscatoria. Y ello, lo que es si cabe más sorprendente, a pesar de que la legislación en este sentido es desde hace más de siglo y medio (con las expropiaciones por zonas laterales con las que se acometieron los primeros ensanches urbanos) sorprendentemente uniforme: si la intervención que supone en incremento del valor es pública (y es la colectividad la que soporta los costes de todo tipo que acometer la actuación conlleva), el disfrute de la plusvalía habrá de serlo también. Parece como si las leyes, redactadas por personas que se ponen en una posición ligeramente diferente a la del ciudadano medio en su quehacer diaro por tratar de hacer abstracción de intereses personales e intentar regular un marco global y socialmente justo para la colectividad hubieran alcanzado hace tiempo un cierto consenso sobre esta cuestión que, sin embargo, no acaba de traspasar las fronteras de lo público, no logra hacer mella en nuestra visión individual del hecho urbanístico y de la cultura de propiedad de la tierra dominante. El caso es curioso, porque el atavismo social sobre la tierra ha logrado sobrevivir a la desaparición de las sociedades rurales y lo lleva haciendo décadas. Así, incluso la modesta idea de que para acometer la transformación urbanística a que nos ha dado derecho el plan han de cederse a la colectivad el 20% de los rendimientos, del aprovechamiento, tal y como hace la nueva ley, se tiene por una medida cuasi confiscatoria.

Esta cuestión está íntimamente relacionada, como es evidente, con otro de los asuntos-estrella de la nueva ley de suelo: el de las valoraciones urbanísticas. Esto es, qué ocurre con la plusvalía cuando el supuesto ante el que nos enfrentamos no es siquiera el de un cambio en el aprovechamiento sobre el que luego actuarán, previo pago del 20%, los felices y enriquecidos propieatarios sino otro bien distinto: que los poderes públicos, en gestión directa o recurriendo a la gestión inderecta, deciden llevar a cabo una transformación y operación urbanística dle tipo que sea para lo que previamente han de expropiar o incorporar en la misma a propietarios el valor de cuyos terrenos, en ambos casos, habrá de ser valorado. ¿Cómo se hace esta valoración? La ley apuesta decididamente por la colectivación de la plusvalía, en lo que es una muestra más de otro de los ejes vertebradores de la nueva norma: la idea de que los procesos de transformación afectan a todos y que hay que tratar de que eso se traduzca en un procedimiento lo más participativo posible y que permita a todos aportar su visión y defender los intereses comunes. Consecuencia de ello es que el destino de la ganancia derivada de la reclasificación haya de ir a las arcas públicas en beneficio de la colectividad. Y para garantizarlo se interviene sobre la valoración de los bienes inmuebles a partir de una idea, que es el leit-motiv de la reforma, bastante clara: se ha de pagar/valorar por lo que las cosas son antes de que se inicie la transformación, no según lo que puedan ser después o las expectativas que ello ha generado.

Esta intención del legislador no es nueva y se inscribe en la tradicional tensión entre normas que plantean este modelo y decisiones judiciales que lo socavan como buen reflejo del prejuicio propietarista al que nos referíamos antes. La tensión mencionada ya la traté en una de sus manifestaciones a cuenta de una reciente rectificación del Tribunal Supremo, que parecía haber comenzado a limar algunos excesos. En el fondo, esta ley no es sino un mojón más de este mismo camino, con el plus de legitimidad de que en este caso se dota el legislador al enmarcar este modelo en un marco jurídico muy atento a todas las manifestaciones sociales del proceso urbanístico y con una preocupación ambiental que justifica con enorme fuerza que así sea.

Siendo así, ¿servirá la nueva ley para mejorar los procesos urbanísticos en España? Es posible, si somos optimistas, que en algo contribuya, sobre todo desde un punto de vista pedagógico. Pero al igual que la teología enmarca pulsiones muy primarias, la clave de nuestro modelo de desarrollo urbanístico va a depender más de las presiones e incentivos económicos. Porque en última instancia los ciudadanos, como demuestran de momento cada vez que pueden, no están por la labor de privarse del todo de las posibilidades que ofrece la orgía ladrillil. Esperemos que la ley, al menos, module y enmarque un poco, de manera asumible para quienes estamos en la fiesta, que somos, queramos o no, todos.

Su planteamiento, en todo caso, no creo que merezca demasiadas críticas, por lo que he tratado de explicar. Cuestión distinta es la profundidad con la que la excusa ambiental es utilizada (y sobre todo podrá serlo en el futuro) para renacionalizar competencias o la forma en que se establece (a la espera de cómo se concrete en su aplicación práctica) el sistema de valoraciones urbanísticas (que Tomás-Ramón Fernández ha criticado, con bastante razón, por rígido e irreal). Pero son cuestiones concretas y de matiz que en nada afectan a la consideración positiva que han de merecer la preocupación ambiental, en tanto toma nota de una evidente realidad y le da cauce jurídico, y el hecho de que se trate, una vez más, de embridar las aspiraciones de los propietarios de lucrarse a cuenta de recalificaciones que realiza la Administración.

Cuestión distinta es hasta qué punto esto sea posible. Si lo fuera siempre y en todo caso sería formidable, porque el primer incentivo que genera la corrupción urbanística desaparecería. Como es obvio, esto no va a ser así. Cualquier sociedad libre genera espacios que algunos tratan de aprovechar en su beneficio a costa de los demás. Pero en la medida en que la ley funcionara bien y la práctica administrativa y judicial se ajustara a ella los movimientos asociados a futuras recalificaciones o expectativas de ellas desaparecerían. Algo así, supongo que se entiende a estas alturas el motivo, sólo es posible a costa de los propietarios y su supuesto derecho a disfrutar de la plusvalía o de parte de ella (en la medida en que el marco jurídico permita una apropiación de parte de la plusvalía reaparece el incentivo a la especulación con terrenos, apostando por futuras decisiones de recalificación, o más brutalmente dicho, aparece el incentivo a «presionar» como sea para que esa decisión afecte a mis terrenos, dado que voy a obtener de ello algún beneficio). Lo cual, no seamos ingenuos, es el vector de crítica más potente a los objetivos de la ley: su modelo de eliminación de la corrupción pasa por dejar sin incentivos para ella a los propietarios, que en principio quedan desposeído de todo derecho a participar en el aumento de valor de sus tierras. Pero es que en el fondo este derecho nunca ha sido tal y tampoco tiene demasiada lógica que lo sea.

La ley, en este sentido, es saludable, pero sólo si con ello no se está introduciendo de rondón una traslación de las plusvalías a urbanizadores y demás intervinientes privados en el proceso que colaboran crecientemente, en el mundo en que vivimos, con la Administración para su gestión y desarrollo. Porque, sin negar en ningún caso su derecho a una retribución y a que ésta pueda y deba ser ajustada a la realidad de lo que generan y colaboran, lo que es evidente es que en ningún caso es de recibo que se apropien de la plusvalía que hemos decidido radicar en la colectividad. En ese caso sí estaríamos ante un fraude evidente al privar al propietario al amparo de consideraciones sobre los derechos de la colectividad para que luego la cosa acabe en bolsillos de un tercero. Tal situación, que desgraciadamente a veces se da, ha de ser impedida por la ley. Ocurre, sin embargo, que tampoco podemos ser demasido críticos con la ley al no ocuparse de conjurar este peligro porque ello depende de los concretos procedimientos urbanísticos y su corrección, lo cual sí sigue siendo tarea (al menos, de momento) de la legislación autonómica.



35 comentarios en Nueva ley del suelo
  1. 1

    Vaya, ¡un tema apasionante! En general estoy de acuerdo con el dominus del blog pero me gustaria plantear algunas cuestiones adicionales.
    La primera es que, despues de escuchar a la Sra.Ministra de la Vivienda una presentacion de la ley sali asqueado. Pretender que «su» ley va a solucionar todos los problemas del urbanismo español, los cuales habian sido provocados por la ley de sus predecesores que eran todos unos especuladores que solo querian enriquecer a sus amigos me parecio de una demagogia repugnante. Lanzar acusaciones de forma parcial contra la actuacion de otra administracion y acto seguido salir pitando sin admitir preguntas acompañada de gente haciendo reverencias me parecio de poco nivel politico.
    Dejando a un lado lo folclorico creo que la ley plantea un problema que va mas alla de lo urbanistico y es la ofensiva estatal para recuperar facultades en materias competencia de las CCAA sobre la base de la utilizacion (perversa a mi juicio) del Art. 149.1.1ª CE. Ya paso en la ley de dependencia. Como en ese caso la ley perseguia un fin muy loable ( y de mucho coste politico si al final parecia que alguien no queria mejorar a esas personas) y ademas el Estado daria dinero a las autonomias, ninguna, salvo Navarra que se toma muy en serio sus «fueros», recurrio la ley al TC. Ahora nos encontramos ante una ley que con ese apoyo y las bases de la planificacion de la actividad economica pretende imponer a las CCAA criterios urbanisticos y de vivienda (la famosa reserva del 30% de edificabilidad para vivienda protegida). Si las CCAA tienen competencias exclusivas en materia de vivienda ¿pq el estado central les puede imponer una politica especifica de vivienda (VPO) y para mas inri la cuantifica (30%)?
    Si ademas acudimos a un proyecto de ley de desarrollo rural que tb se apoya en el 149.1.1ª pues ya vemos que el legislador estatal puede actuar en cualquier materia. Se acabaron las competencias exclusivas autonomicas.
    Si contemplamos por otro lado el estatuto catalan no cabe sino concluir que el estado autonomico padece una esquizofrenia galopante.
    El tan manido Art. 47 CE establece un «derecho» a la vivienda digna pero no constitucionaliza la vivienda protegida. La vivienda protegida cuyos antecedentes creo recordar se remontan a Dato, fue impulsada por Primo de Rivera y sobre todo por el regimen franquista, no se pq es tan bendecida como la solucion a la carestia de la vivienda.
    Bueno, si lo se, y esto plantea un problema del que apenas se habla y que agradezco al dueño de este blog que me deje plantear (espero que no me borre el mensaje, je je, es broma) y es que, en mi opinion, si se habla mucho de la corrupcion urbanistica que es una corrupcion limitada al ambito de los constructores y/o politicos, en la vpo el fraude es generalizado y en el hay muchas posibilidades de participar para el ciudadano de la calle.
    Se compra una vpo ( no importa el que tu familia sea millonaria) y luego se vende a precio un poco por debajo de la libre. Asi si una VPO le ha salido a una persona por unos 30 kilos, la vende en 60 y aun sigue siendo unos 15 kilos mas barata que las viviendas libres que estan enfrente. Asi el que es honesto o no dispone los contactos para comprar una VPO de promocion privada ( en las publicas los controles son mas estrictos) ve como es idiota frente a su vecino que se ha comprado una VPo y mete un mercedes/bmw en el garaje.
    En mi opinion se habla mucho de la corrupcion de los politicos pero la misma no hace sino reflejar la corrupcion de la propia sociedad.
    Disculpas por este rollo.

    Comentario escrito por Macanaz — 31 de mayo de 2007 a las 11:49 pm

  2. 2

    Como es obvio, Macanaz, estoy muy de acuerdo contigo. Sobre todo cuando dices que tengo razón. Pero incluso más allá:

    – La presentación política que ha hecho el Gobierno de la ley ha sido lamentable. No vale la pena abundar en lo que comentas. Pero sí quiero decir que no entiendo el empeño de los políticos en abundar en ese tipo de mensajes. Pienso que la orientación global de la ley es positiva y puede ayudar a reorientar en una buena dirección el fenómeno, como ya he dicho, pero también que las claves del fenómeno (y de los casos de corrupción) no son explicables por el marco jurídico. Al menos, no en su mayor parte. Por ello cuando me presentan leyes en ese plan, con el Presidente del Gobierno defendiéndola en el Congreso con ese mismo discurso, me siento más bien insultado como ciudadano que otra cosa.

    – Estoy muy de acuerdo con lo que comentas respecto de los excesos cometidos por el Estado, que por lo demás vienen de antiguo (como también viene de antiguo el generalizado pasotismo de casi todas las CC.AA. en la defensa de sus competencias, algo que se pudo comprobar con el esperpento producido por la STC 61/1997), al amparo de la interpretación generosísima que ha venido haciéndose del 149.1.1ª y de los títulos transversales. Dicho lo cual, de igual forma que me ha parecido que por esa vía se ha mantenido una inaceptable invasión competencial por parte del Estado (más o menos aceptada por todos porque casi nadie se tomó nunca demasiado en serio, incluyendo la mayoría de las CCAA, eso que decían la CE y sus Estatutos sobre sus competencias urbanísticas), sí que creo que es perfectamente posible y jurídicamente ajustado que el Estado intervenga por motivos ambientales. Tiene competencia y ciertas cuestiones referidas a los usos del suelo tienen una indudable trascendencia sobre el medio. Ahora bien, conviene ser estrictos, como siempre, al analizar qué cosas permite eso regular y qué cosas no. Me parece que, en general, la ley ha pretendido ser cuidadosa con eso. No así, sin embargo, como bien señalas, cuando se arropa del título competencial de planificación de la actividad económica. Esta verbena la debería de cortar pero ya el TC.

    – Por último, respecto del asunto de la VPO, estoy totalmente de acuerdo contigo. Estamos hablando de una vergüenza pública y de un fraude social de grandes proporciones que debiera ser denunciado en voz alta. No puede ser que con los impuestos de todos unos pocos se vean beneficiados de esa forma al margen de toda consideración social o de renta. Ya no hablo siquiera, fíjate, de corrupción (que encima, como bien dices, es muy frecuente). Es que aceptando que no la hubiera la cosa no es aceptable. Yo o quiero que con mis impuestos se monte un sarao para que a alguien «le toque» el equivalente a 50 millones de pesetas. Eso se llama lotería (de hecho, los sorteos de las viviendas se hacen así, por lotería) y es una cosa ridícula pero voluntaria… menos en este caso, donde a todos nos obligan a participar.

    A mi juicio la política de vivienda protegida más sensata sería que la Administración hiciera viviendas sociales dignas pero mínimas que asignara por criterios de renta a los más desfavorecidos. Más allá de eso, no creo que su función haya de ser otra diferente a la de la planificación y gestión urbanística. Si quieren intervenir en el mercado de la vivienda y abaratar precios que lo hagan no empleando torticeramente potestades públicas sino por la vía de actura sobre el mercado (no sé, montar una empresa municipal de promoción de obras en competencia con las fuerzas del mercado pero que renunciara a las tasas de beneficio actuales y vendiera en el mercado libre a un precio inferior). O, mejor todavía, que no hagan nada. Pero, por favor, que eliminen las VPO de una vez.

    Comentario escrito por Andrés Boix Palop — 01 de junio de 2007 a las 10:15 am

  3. 3

    Unos comentarios…

    La «finitud» evidente del suelo, lo será en las Ramblas, la Castellana, o la Avda Aragón, pero en Cuenca, o más allá de Pinto (por Seseña, por ejemplo), no está tan clara… Y dar por sentado que no cabe discusión respecto al derecho de los propietarios no me parece tan claro… Más aún cuando la práctica demuestra que esto sirve para que terrenos rústicos sean comprados por afines a concejalías de urbanismo las más de las veces…

    Respecto a la imposición a las CCAA, si el PP lo hace es centralista (con su ley del Suelo), pero ahora es ¿federalista???, por otro lado, ¿devolverá la Junta de Andalucía las competencias de urbanismo al ayuntamiento pepero de Marbella, o lo seguirá llevando Gaspar Zarrías, como antes del GIL??

    Por último, ¿por qué se sortean viviendas VPO entre los que cumplen ciertos requisitos (vivir 40 años en el municipio y tener novia del mismo, etc…) y no sortean cuponazos de la ONCE?, en la práctica es lo mismo y no tiene que trapichear con los % de suelo para VPO…

    Saludos

    Comentario escrito por asertus — 01 de junio de 2007 a las 11:00 am

  4. 4

    Por aclarar y de paso sintetizar: no hay discusión apenas en la actualidad sobre que no son los propietarios sino la colectividad quienes han de tener reconocida por el ordenamiento la postestad para decidir a qué se puede dedicar o no el suelo; la hay, y mucha (de hecho, uno de los rasgos de la ley es que toma partido claramente por una de las opciones), respecto a quién ha de ser el que tenga derecho a apropiarse la plusvalía tras una intervención pública modificando ese régimen de usos posible.

    Comentario escrito por Andrés Boix Palop — 01 de junio de 2007 a las 11:41 am

  5. 5

    Pufff, será que esta mañana me ha dado demasiado el sol, pero no he sido capaz de terminarme el artículo. Si ustedes lo juzgan apasionante supongo que el problema soy yo. Andrés, sé que este es su blog, que puede escribirlo como le de la gana y que yo no soy quien para criticar, pero jugando a ser crítico profesional (es decir, a decirle a los demás como tienen que hacer algo que no se hacer) ¿podría sintetizar más sus artículos, y dejar claras las ideas clave? Es solo una sugerencia.

    Sí que he leido los comentarios, macanaz, el 30% es una cifra arbitraria ciertamente, pero era la que existía hasta que el pp aprobó «su» ley. Que básicamente consistió en aplicar la receta liberal sin estudiar el caso a conciencia: liberamos el bien y el mercado se encargará de que todo funcione de forma sexy. El problema es que coincidió con que los tipos estaban por los suelos y ni siquiera el espectacular aumento de oferta consiguió contener los precios. Aprovecho para pregunar a los liberales que estén afilando sus cuchillos ¿tan malo hubiera sido mantener los niveles de vpo hasta que el mercado se enfriara, y si se llegaba a una situación de relativo equilibrio eliminar esa figura? ¿es eso peor que dejar que se hinche la burbuja para que luego explote solo porque intervenir en el mercado es inherentemente malo?

    Otra cosa más, lo siento Andrés pero su propuesta de meter empresas trucadas en el mercado me parece una aberración. Eso nunca sale bien. Creo que las medidas que se están adoptando de crear un parque de vivienda de alquiler pueden ser el buen camino, si no pueden comprarla no pueden venderla. Así habrá menos trampas. Pero un mercado tan mastodóntico no funciona en plazos cortos. Hay que darle tiempo.

    Saludos.

    Comentario escrito por Otto von Bismarck — 01 de junio de 2007 a las 2:33 pm

  6. 6

    Asumo toda mi culpa. Al menos, espero que los comentarios sirvan para realizar esa labor de síntesis. Y prometo tratar de portarme mejor en el futuro. Lo que pasa es que, ciertas cosas, me gusta tratar de dejarlas escritas con algo de extensión, para que se entiendan bien, para que no queden matices sin aclarar que me parecen importantes. Está claro que todavía no he aprendido a conciliar bien la sensación de ser riguroso, exhaustivo y a la vez ligero y didáctico. Pero te aseguro que mi intención es esforzarme en tratar de hacerlo.

    Quiero ver, además, si me hago con un vídeo digital que me permita, en estos casos, grabar una especie de mensaje de audio o de video, a ver si así resulta menos pesado. Probaré en cuanto pueda, a ver qué tal.

    Por último, yo no hablo de meter empresas trucadas. Digo que lo que tienen que hacer es no hacer nada, más allá de planificar y ordenar bien. Pero si les pueden las ganas de meterse en el mercado de la vivienda porque creen que los precios son artificialmente altos y que hay que introducir competencia más barata, que no hagan VPO, por favor. Que, en todo caso, se pongan a hacer casas, sin ayudas públicas, y que las vendan en el mercado libre más baratas, si lo que quieren es dinamizar el mercado e introducir competencia. Yo no creo que sea la mejor idea, pero si andan tan empeñados en hacer algo, que se limiten a eso.

    Totalmente de acuerdo en que lo de las promociones de alquiler, siempre y cuando no estén subvencionados ni comporten la posibilidad futura de compra del piso, es una buena idea. Si se subvencionan, entonces sí que habrían de estar sólo reservados a personas con rentas muy bajas (unidades familiares con ingresos per cápita inferiores al salario mínimo, por ejemplo).

    Comentario escrito por Andrés Boix Palop — 01 de junio de 2007 a las 2:55 pm

  7. 7

    Andrés, aparte de la lista de la compra, los post it, etc ¿en qué cosas no le gusta extenderse? (es coña, es coña, es coña…)

    Sobre lo de las «empresas trucadas» que puse como forma demasiado sintética, es que no entendía a que se refería exactamente. Porque el tema de poner oferta barata en el mercado creo que es lo que trata de hacer la VPO. Pero dándole vueltas en el interin me ha saltado una duda que me gustaría que usted o algún economista de entre su audiencia me aclarara:
    Como la vpo va dirigida a gente con baja renta, retira del mercado a los que menos pueden pagar, ¿hasta que punto ayuda entonces a bajar los precios? ¿es por eso por lo que hacen falta valores de vpo altos para que su efecto sea sensible en el mercado? ¿el efecto de ese incremento es igual, mas o menos que proporcional? Si alguien sabe la respuesta o donde encontrarla le agradecería que me lo dijera.

    Y otra cosa es una paranoia que me ha dado. Si el mercado de vpo ya funciona mal por la enajenación de sus funciones que hace la administración, también podría existir riesgo de subarriendos si no se persigue con inspecciones. No se, como no se haga bien, o se deje que se compre como plantea, solo se va a cambiar una corrupción por otra (gastando pasta gansa de por medio). Es que es dificil pedirle al estado implicación cuando los primeros corruptos son sus miembros, recuerdo la intervención de rajoy al que le preguntó por la costa gallega al que dijo que si se tiraban un par de casas ilegales se ejemplarizaba. Pues sí, pero si en todos los pueblos los expedientes de derribo los firma el ayuntamiento y el primero que tiene casa ilegal es el alcalde, el primo del alcalde, su cuñado y su hermano…

    Comentario escrito por Otto von Bismarck — 01 de junio de 2007 a las 6:30 pm

  8. 8

    Yo creo que, en resumen, habría que atender a los siguientes elementos:

    1. ¿Quién tiene competencia en la ordenación?

    Dado que pueden ser el Estado, las CCAA y los ayuntamientos, habrá que considerar qué aspectos son los que mejor gestionan cada una de las distintas administraciones. En mi opinión, cercana a la de la ley, el estado habrá de intervenir en aspectos como la defensa del medio ambiente. Pero no sólo, también habría de tenerse en cuenta su intervención en cuestiones que afecten a futuras infraestructuras de comunicaciones, por ejemplo. Por otra parte, que se necesite la aprobación de varias administraciones dificulta, o como mínimo encarece, el recurso al «sobrecito» y multiplica los controles.

    2. ¿Quién se apropia de las plusvalías?

    En primer lugar, habría que limitar el monstruoso crecimiento de estas plusvalías en función de aspectos puramente especulativos, no asociados a la transformación del bien. Un suelo sin modificar ha de pagarse lo mismo sea urbanizable que rústico. Otra cosa es que se ejecuten infraestructuras (vías urbanas, tendido eléctrico, canalización de aguas, etc…) que aporten valor añadido y supongan un lógico encarecimiento del suelo. Así, la administración municipal habría de pagar por el suelo según su valor ANTES de ser recalificado. De tal forma que si es una boyante explotación agraria, tendrá que pagar más y si no es más que un erial, mucho menos. Y sí, a eso se llama expropiación, ¿qué pasa?

    Esto nos introduce en una cuestión en que no se ha detenido Andrés, quizá por ser una cuestión que se aleja de lo puramente normativo para entrar en lo político y económico: la financiación de los municipios. Para equipar suelo urbano (y para muchas otras cosa más, incluído llenarse algunos los bolsillos) los municipios necesitan dinero, dinero que consiguen muchas veces mediante la venta de suelo (en realidad, de permisos). Lo ideal, en mi opinión, sería que los ayuntamientos tuvieran los fondos suficientes (algo que exigiría una transformación radical de la financiación de los municipios y supondría cambios legislativos y tributarios muy profundos) para proceder a la compra de suelo rústico y su posterior transformación en urbano sin depender de su venta. Esto significaría pagar al agente urbanizador, público o privado, que realizara la urbanización únicamente por su trabajo, independientemente de lo que luego valiera el suelo a posteriori. Después, el ayuntamiento tendría que vender de forma transparente el suelo ya urbanizado, incluyendo los costes de expropiación, de urbanización y las externalidades si las hubiere. Para mí es desaconsejable la pública subasta, pues permite la monopolización, siquiera sea local, del terreno, con el inevitable encarecimiento del mismo. Ya puestos a soñar, lo suyo sería dar preferencia a particulares o cooperativas que compraran la finca para construir en ella su vivienda habitual.

    3. ¿Y los que no pueden, qué?

    Estoy con Andrés en que la VPO es una aberración, una más de las muchas que utiliza el sistema para aplacar un tanto los ánimos a pesar de ser antieconómicas, injustas y contraproducentes. Las administraciones tendrían que construir viviendas para alojar a aquellos núcleos familiares cuyos ingresos les impidan acceder a una vivienda de mercado libre. Este alojamiento se haría en alquiler, de por vida, y su monto dependería de los ingresos de los inquilinos, que habrían de responder además de la correcta conservación de las instalaciones. La administración correspondiente conservaría la propiedad de la vivienda, así que no podrían ser vendidos mas que por ésta. Así se eliminaría de un plumazo la lotería, las corruptelas y la ineficiencia.

    Yo también lamento alargarme tanto, y encima ser menos preciso y ameno que Andrés, pero la naturaleza no reparte los talentos por igual, ni cada cual los aprovecha en la misma medida.

    Comentario escrito por Demócrito — 02 de junio de 2007 a las 3:39 pm

  9. 9

    Me ha pasado igual que a Otto,pues me ha enganchado inicialmente el título del artículo y cuando me he puesto a leerlo me he perdido en la maraña de precisiones a los entrevistos argumentos aducidos. Parto de su buena fe y de su talento, Sr. Boix, pero he echado en falta un resumen de las ideas planteadas. Precisa en una de sus réplicas que las ideas maestras de su artículo se decantarán en los posts, pero discrepo de su opinión, ya que en ellos impera la libertad, por lo que se producen variaciones indeseadas de los leit motivs deseados -permítame la metáfora musical. Una pena.

    Comentario escrito por Rodion Romanovich — 02 de junio de 2007 a las 9:36 pm

  10. 10

    Yo estoy encantada con que haya una posibilidad de que el Estado pueda volver a tener más mano en el urbanismo.
    Que la estructura de competencias no es una foto fija para ninguna de las partes.

    Lo que no me queda claro es si la competencia en virtud de la que se haría sería la del 149.1.1 como plantea Macanaz o la del 149.1.23. ¿O por ambas?
    Si fuera por esta última el tema de lo del despliegue de tentáculos por el Estado se reduce al ser una competencia más cerrada que la del 149.1.1 CE

    Del artículo no me queda clara la figura del agente urbanizador, si va a desaparecer, si depende de las Comunidades Autónomas, si se va a mantener pero su función va a ser diferente debido a las dos situaciones fácticas en las que describe la ley 8/2007 que se puede situar el suelo;
    Tampoco me queda claro el tema de las plusvalías.
    Quién está siendo ahora el beneficiario de éstas?, el agente urbanizador o los propietarios?;
    A partir del 1 de julio podrán empezar a redirigirse a los presupuestos de los ayuntamientos siempre que la legislación autonómica así lo prevea?
    ¿Afectará eso a la financiación de éstos?

    Estoy de acuerdo con lo de la esquizofrenia de las competencias. Sólo con que sistematizaran la terminología de los distintos tipos de competencias que se puede ejercer sobre los distintos ámbitos materiales se reduciría bastante el trastorno.

    Comentario escrito por Mar — 03 de junio de 2007 a las 8:05 pm

  11. 11

    Al hilo de lo resaltado por Mar entiendo que se hace preciso un pronunciamiento del Tribunal Constitucional relativo a la aclaración sistemática de las competencias del Estado y las CCAA (art. 148 y 149 CE). Está claro que es un tema que precisa de una mano sutil porque cabe incurrir en un extremo tremendamente afuncional: una fosilización de funciones que agravaría el sempiterno conflicto Estado-periferia, así como un modelo de Estado muy rígido a la hora de afrontar futuras incidencias a las que este deba responder. En todo caso, el otro extremo, que es el vigente, tampoco es satisfactorio: la confusión a la que induce la genérica formulación empleada conduce a indeseables situaciones de inseguridad jurídica. En esas estamos.

    Comentario escrito por Rodion Romanovich — 04 de junio de 2007 a las 2:27 am

  12. 12

    Rodion Romanovich, como ya he comentado, mis disculpas por la falta de claridad, de síntesis y de gracia en el tocho inicial. Como decía, prometo tratar de enmedarme. Cuando comentaba que, con un poquillo de suerte, los comentarios irían decantando las cuestiones claves no pretendía con ello excusarme sino buscar una solución, siendo optimista. Y creo que más o menos, la cosa puede decirse que va muy, muy bien. Es algo que no siempre pasa, pero a veces sí. Gracias a todos por los comentarios.

    – ¿Quién decide la ordenació del suelo? En efecto, la cuestión es que cada nivel territorial decida según sea más conveniente y eficaz. Pero es muy discutible poder determinar eso con seguridad. Nuestro ordenamiento jurídico decidió (y puede ser criticado, pero así lo hizo) que lo mejor es que la ordenación del territorio y el urbanismo fueran competencias autonómicas. El Estado conserva sólo títulos transversales (medio ambiente, planificación de la economía…) cuya regulación puede permitirle incidir en el urbanismo. Y luego, claro, el famoso 149.1.1ª. Este título competencial, según lo interpretó la STC 61/1997, ha sido la clave de bóveda del despliegue estatal en materia urbanística, amparado en la búsqueda de una igualdad efectiva de derechos y deberes de los ciudadanos (en tanto que propietarios de suelo) en todo el territorio estatal. La nueva ley no cambia demasiado en ese sentido. Lo que sí hace es incoar la renacionalización aprovechando el título competencial medio ambiente. Es algo inevitable, porque el 149.1.1ª estaba ya agotado, llevado al límite de lo que permitía el TC (que, además, lo había interpretado con toda la generosidad posible para el Estado). Ésa es la novedad esencial que veo en el reparto competencial a la luz de la nueva ley. ¿Es eso bueno? Yo sí creo que el medio ambiente es importante que esté regulado en sus mínimos por el Estado y sí creo que el urbanismo afecta, qué duda cabe, al medio. De forma que no me parece mal, en principio, la novedad. Sí temo, sin embargo, que en el futuro pueda acabar pareciéndomelo. No sé, pero me da la sensación de que en breve tendremos «excesos» estatales pretendiendo ampararse en esto.

    Donde ya los hemos tenido, como señala Macanaz, es con la planificación de la actividad económica y su empleo como título competencial para meter de rondón una política oficial estatal de VPO, cuando la competencia de vivienda es municipal. ¿Se puede hacer esto? No soy un experto, pero parece claro que no, que es ir más allá de lo que permite el reparto constitucional de competencias. Hay una STC sobre VPO en los años 80 que permitía al Estado establecer medidas de financiación de VPOs pero nada más. Esto va más allá y parece una invasión comptencial.

    – La plusvalía. Como a la vista está que lo he explicado muy mal, a lo mejor dando por hecho demasiadas cosas, voy a tratar de resumir mejor:
    a) Nuestro ordenamiento jurídico, a día de hoy, permite en condiciones normales (yo tengo un terreno y de reprente un día el plan cambia y me dan más edificabilidad o me permiten construir donde antes no se podía, etc.) patrimonializar la plusvalía casi íntegra a los propietarios. Es lo que todo el mundo entiende justo en este país desde tiempo inmemorial. Si mi campo de naranjos pasa a ser edificable, pues eso que me gano. Obviamente, que la plusvalía vaya normalmente a los propietarios es un incentivo enorme a la corrupción, que sólo se podría eliminar reconduciendo a la colectividad la ganancia, algo que no sería socialmente aceptado, hoy por hoy. Hasta el 1 de julio, a ley 6/98 obliga, para poder patrimonializar la plusvalía (hacer la transformación) a unas cesiones del 10% (que viene a ser una especie de impuesto más que otra cosa). La nueva ley ha subido esto a un máximo que las CCAA pueden fijar hasta de un 20% (la franja normal es de un 5 a un 15%), en línea con su idea socializadora. Aunque en este asunto, como digo, el cambio es menor. Al menos, de momento. A lo mejor en períodos de crisis una cesión del 20% encarece tanto el proceso de transformación que retrae el mercado más. Ya veremos.

    b) La cuestión no es pues qué pasa cuando hay una plusvalía meramente derivada de un cambio en el plan sino (y esto creo que lo expliqué especialmente mal) qué ocurre cuando hay una plusvalía como consecuencia de un cambio en el marco de una operación urbanística acometida por el poder público. Por eso puso el ejemplo decimonónico de los ensanches. En estos casos, la clave serán las valoraciones urbanísticas, ya para expropiar, ya para participar en el proceso urbanizador. Y ahí es donde la ley apuesta decididamente por privar a los particulares de las plusvalías, que entiende que han de ser para la Administración, dado que se curra todo: cambio de plan, transformación de la zona, etc… Ello se hace por medio de un sistema de valoraciones que trata, por enésima vez, de contrarrestar la tendencia judicial a exigir que las expropiaciones se hagan a precio de lo que será el terreno y a precio de lo que es. ¿Es justo esto? Yo creo que sí, como ya expliqué en el artículo sobre la paulatina rectificación de la jurisprudencia del Supremo que generosamente reconocía a los tíos a los que les expropiaban eriales para hacer la ampliación de Barajas que se les había de pagar a suelo de urbanizable porque, oiga, ¡es que ahí luego irá un aeropuerto! Pues bueno, ahora la ley dice, una vez más, ¿y qué? Y a mí me parece sensato.

    c) La cuestión potencialmente conflictiva es, como señala Tomás Ramón Fernández, si esta posibilidad puede ser utilizada, cuando la transformación no la hace directamente la Administración sino que se hace por gestión indirecta (agente urbanizador, que sí, será la legislación autonómica la que decida si puede operar o no, pero la ley estatal lo contempla ahora expresamente como posibilidad). En tales casos es obvio que no es justo que uno se vea privado de su aprovechamiento (o del 80% que queda tras la cesión) para que vaya a un empresario. Si fuera a la Administración pues todavía podría alguien entenderlo y verlo justo. Pero ni siquiera así en España socialmente es aceptable. Porque una cosa es que la administración expropie a precio de rústico para hacer una operación urbanística pública (que no suele gustar, de hecho a los jueces, como hemos visto, más bien poco, pero que tiene buenas razones para imponerse, piénsese en Barajas) y otra que la colectividad se quede la plusvalía haciendo una operación de promoción urbanística (que es como suele funcionar cuando lo hace por gestión indirecta, por medio de agente urbanizador). En tales casos, la norma en España era que al propietario se le tenía que dejar participar en la equidistribución (así, la primera ley que lo reguló, que fue la valenciana), pero si no quería o no podía económicamente se le expropiaba. Aquí entra el riesgo que señala Tomás-Ramón si se le expropia con una valoración de rústico porque en tal caso está perdiendo la plusvalía, que quedará en manos de los que se queden en el proceso urbanzador, excepción hecha de las cesiones que irán a parar a la Administración. La nueva ley, sin embargo, es más garantista a estos efectos que la anterior y por ello, precisamente, esta crítica menos consistente, al prever que en tales casos habrá que expropiarse al propietario que no quiera participar en el proceso a precio de lo que será el suelo transformado.

    Comentario escrito por Andrés Boix Palop — 04 de junio de 2007 a las 9:53 am

  13. 13

    A mí me parece, en efecto, que el problema de quién se queda las enormes plusvalías que genera el proceso urbanístico es clave. Y lo sorprendente, para un insecto jurídico como yo, que tiene unas nociones muy vagas de Derecho urbanístico, es que ni el legislador ni los autores, salvo error mío, han reflexionado seriamente sobre el particular. Las posibilidades son, básicamente: para los propietarios (y aquí a su vez, hay diversas variantes: para los propietarios de parte del suelo urbanizable o, quizás como debería ser, para todos los propietarios de suelo en el correspondiente término municipal, cualquiera que sea el tipo de suelo de que se trate), para la Administración o para el urbanizador.

    Yo no lo tengo ni mucho menos claro. Pero creo que los argumentos que ofreces, Andrés, para justificar que la agraciada sea la Comounidad son poco seductores. No les veo la lógica. Veamos:

    Dices que el hecho de «que la plusvalía vaya normalmente a los propietarios es un incentivo enorme a la corrupción, que sólo se podría eliminar reconduciendo a la colectividad la ganancia».

    A mí me parece que el hecho de que la plusvalía vaya a parar a la Administración también constituye un incentivo enorme para la corrupción. Los políticos municipales tendrían entonces un incentivo mayor si cabe para reclasificar terrenos y financiar con ello sus actividades, que no tienen por qué ser siempre socialmente eficientes, ni siquiera lícitas. Tras haber leído muchos de tus posts, me llama mucho la atención que confíes tanto (a mi juicio, excesivamente) en la bondad de la actividad económica de los gobernantes (tu propuesta de que los Municipios se pongan a construir viviendas, que presupone la capacidad de los mismos para realizar esta actividad empresarial más eficientemente que los empresarios privados, es un buen ejemplo), al tiempo que mantienes una actitud de desconfianza radical frente a otras de sus actividades (v. gr., «policiales»). Yo creo que a los gobernantes hay que temerlos en cualquiera de los dos casos.

    Dices que «si la intervención que supone en incremento del valor es pública… el disfrute de la plusvalía habrá de serlo también».

    No veo que se trate de una justificación convincente. Aplicando el mismo razonamiento, todas las minusvalías que la intervención pública provocase en el patrimonio de los particulares deberían ser asumidas por la colectividad, deberían dar lugar a una indemnización para los afectados, y es evidente que esto ni ocurre siempre ni conviene que ocurra. Además, la actividad pública, por sí sola, no genera la plusvalía, pues para ello hace falta seguramente lo más importante: la materia prima, el suelo rústico, que no todos los Municipios tienen.

    La clave, creo, pasa por precisar cuál es la alternativa que crea los incentivos adecuados para que todos los actores implicados se comporten de manera socialmente más eficiente. La alternativa que minimiza la corrupción.

    No tengo ni idea de cuál es la solución. Lo que resulta inadmisible es lo que ahora pasa. Unas veces, la plusvalía se la quedan los propietarios (sólo algunos); otras, la Administración, y, algunas veces, en gran medida el urbanizador, sin que se adivinen criterios objetivos que justifiquen por qué en unos casos pasa lo primero, lo segundo o lo tercero. No parece aceptable que esto sea una lotería.

    Un abrazo.

    Comentario escrito por Gabriel — 04 de junio de 2007 a las 12:30 pm

  14. 14

    Lo aclaro otra vez: no quiero meter a los ayuntamientos a promotores, quiero que quiten sus sucias zarpas del asunto de la vivienda pero, puestos a aceptar algo, prefiero que se dediquen a competir en el mercado con la promoción privada, en régimen de competencia sin ayudas, si de veras creen que «algo tienen que hacer». Si por mi fuera, lo que compro es una idea del tipo de la que Demócrito exponía en #8: vivienda pública, en alquiler, sin opción de compra, supeditada a renta (y bajas, no superiores al salario mínimo per cápita en la unidad familiar) y al buen uso dado al bien.

    En cualquier caso, sí creo que las cautelas de las que hemos de dotarnos son algo mayores cuando están en juego derechos y libertades fundamentales que la intervención pública en la economía. Aun así, compro tu teoría de la desconfianza hacia el gobernante. No así que eso haya de significar globalmente que lo mejor sea tenerlo atado de pies y manos y que no pueda hacer casi nada.

    SOBRE EL ASUNTO CENTRAL. Efectivamnte, puede haber muchas variantes a la hora de determinar cómo repartir: Administración-colectividad (qué Administración, a qué nivel…) / propietarios / urbanizador. Recordemos las propuestas divertidísimas de una autonomía de montar un sistema de reparto de la plusvalía entre los propietarios de un terreno de los últimos 30 años.

    La cuestión básica aquí es que, en este país, se ha tenido y tiene por normal la patrimonialización íntegra por parte del propietario. Así es y sigue siendo con el único pero de las cesiones o de los supuestos de intervención pública en la urbanización, que toda la vida se hacían expropiando a precio de lo que había (ensanche) pero donde incluso, poco a poco, los jueces fueron montando esa doctrina de que había que expropiar a precio de lo que habrá.

    La cuestión es si esto está bien o no. En general, todo el mundo lo vive como bastante justo. A mí me parece que habría que ir virando a opciones más sociales. De hecho, lo que propones tú es más o menos eso (plusvalía para todos los propietarios de terrenos del término municipal) sólo que en plan «sufragio censitario». ¿Por qué sólo entre los que tienen tierras?.

    La situación, con todo, sí que tiene visos de aclararse con la nueva ley. Las CCAA han de fijar con ese tope excepcional del 20% las cesiones. Y si hay un procedimiento de urbanización con agente privado de por medio el propietario que no desee concurrir se saldrá previo pago de un precio por sus terrenos que comprendrá la plusvalía final. Sólo si hay expropiación pública y proceso de ordenación subsigueinte desde la actuación pública la plusvalía será para la Administración y la valoración se hará conforme a los nuevos criterios, que en el fondo son la actualización de los de toda la vida (por cierto, que hay un precepto en la ley de lo más curioso respecto de la posibilidad de doblar el precio de un terreo atendiendo a diversas consideraciones que, de alguna manera, reintroduce de rondón el pago por las expectativas para que nadie se preocupe en demasía).

    Comentario escrito por Andrés Boix Palop — 04 de junio de 2007 a las 2:09 pm

  15. 15

    A primera vista, no parece descabellado que los beneficios que genera el suelo vayan a parar, en principio, a quienes han invertido en suelo. Aunque ya digo que habría que estudiarlo.

    Y si la comunidad, no sólo los propietarios, ha de participar de estas plusvalías, si se quiere redistribuir en cierta medida la riqueza engendrada por el proceso urbanístico, quizás ello pueda pueda llevarse a cabo de manera más eficiente y transparente a través de tributos que mediante las tradicionales técnicas urbanísticas. No lo sé. Son simplemente preguntas que me hago.

    Comentario escrito por Gabriel — 04 de junio de 2007 a las 3:44 pm

  16. 16

    Me ha gustado el post 8 de demócrito, a veces sorprende como unos numeritos ponen orden.

    Se han centrado en un tema importante como el de la plusvalía, en el que no creo que exista solución más allá de la salomónica (establecer una parte para cada interviniente en base a criterios que al final acaban siendo caprichosos e injustos la mayoría de las veces, como el 20% que comentan). Aunque mi pregunta me parece muy importante y me fastidia que nadie la responda. La tendré que buscar por mí mismo cuando pasen los exámenes, maldita sea, les demandaré, ¡en su ideario pone que ustedes pensarían por mí!… Espero que alguien haya dedicado un artículo academico a modelizar el sector. Los arquitectos están muy ocupados ganando pasta, pero lo mismo un economista que se esté sacando la tesis ha estudiado el efecto en el mercado de la VPO, si veo algo se lo mandaré a Andrés por si quiere comentarlo ¿saben el término equivalente a VPO en inglés?.

    Es que creo que aquí la opinión está sesgada porque son gente que no tiene acceso a la VPO por su renta, y eso les hace tenerle ojeriza. Retirar del mercado al 30% de la demanda, por cojones, tiene que dejarles la casa algo más barata a los demás. Creo que el problema viene de que la gente ve el mapa de españa, con los puntitos negros de las ciudades y se lían la manta a la cabeza pensando que hay mucho sitio para construir y el mercado liberalizado tiene que funcionar. Pero el problema es que todos queremos vivir en los mismos sitios, con lo que la competencia puede no funcionar por sí misma. Esto es especialmente grave en el litoral. Copio del estudio Sostenibilidad en España 2006, como ya lo hice en otra ocasión:

    «La vivienda principal constituye, en el conjunto de España, (datos 2001) un 68,53%, pero esta proporción disminuye fuertemente en el área mediterranea y las islas […] En 2005 se visaron 482 028 viviendas en el litoral mediterraneo (en ese periodo se venían visando en todo el pais 800 000). […] Se constata una grave ineficiencia en el uso del suelo. Entre 1987 y el año 2000, el suelo destinado a usos urbanos, industriales y comerciales aumentó un 29,5% (incremento en más de seis veces al de la población, sic). […] El 34% de la costa mediterránea ya tiene construido su primer km de litoral […] (el incremento en superficies artificales) ya no afecta solo al primer km sino hasta 10 km hacia el interior, configurando una gran conurbación en franja prelitoral…»

    Güeno, resumiendo, que me acabo de dar cuenta del plomazo que llevo entre manos, que no tengo claro que no haya que acabar interviniendo para mantener la situación en límites estables como se hace con otros bienes de primera necesidad en los que un mercado libre no funciona, como pasa con la energía o los alimentos en tiempo de guerra… y si encuentro algo al respecto lo mandaré a LPD para que sus expertos se pronuncien.

    Comentario escrito por Otto von Bismarck — 04 de junio de 2007 a las 6:23 pm

  17. 17

    Tu pregunta es muy interesante y la reflexión que haces muy atinada. Por cierto, que te recomiendo que con calma te leas el artículo si tienes tiempo y te interesa, porque aprovecha, de verdad. Ahora bien, se dan por sentados, creo, demasiados conceptos técnicos (plusvalía, aprovechamiento…) que a los legos nos dificultan la comprensión. Yo he tenido que ir tirando de Google.

    Por lo demás, dado que para poder acceder a una VPO la renta per capita de la unidad familiar puede llegar casi a los 3000 euros, dudo mucho que estemos asistiendo aquí a una revuelta de «ricachones» que no quieren pagar con sus impuestos VPOs a los pobres o a las clases medias-bajas. Si Andrés es, por ejemplo, profesor de universidad, te podrá confirmar que con su sueldo y renta puede acceder perfectamente, incluso viviendo solo, a los concursos. Otra cosa es que le toque «el gordo». Que, ojo, en estos momentos supone más renta que te toque una VPO por la diferencia que supone respecto a comprar algo equivalente de renta libre, a que te toque el primer premio de la lotería de Navidad.

    Comentario escrito por Ana — 07 de junio de 2007 a las 1:24 pm

  18. 18

    A lo mejor hay alguien a quien puede interesar contrastar lo que dice el blog con lo que comentaba ayer este catedrático:

    http://www.levante-emv.com/secciones/noticia.jsp?pNumEjemplar=3556&pIdSeccion=19&pIdNoticia=307892

    Comentario escrito por Kike — 08 de junio de 2007 a las 9:09 am

  19. 19

    Hola Ana.
    Mi aracnosentido ya me indicaba que esto no era una página contrarrevolucionaria. Posiblemente me haya columpiado en dar por hecho que TODOS los que han hablado se pasen de renta. Siéntolo por ustedes.

    En cuanto a leer el artículo, ya es una testosterónica cuestión de honor, en el examen que acabo de hacer esta mañana me entraba la ley del suelo (la 38 del 99, en un nuevo alarde de competencia docente) aunque al menos el profesor ha tenido la decencia de no preguntar nada de esa. Cuando vi el artículo me puse a leerlo con una incipiente erección pensando que iba a tener una síntesis y es evidente que no lo encontré, así que ya he renunciado a leerlo. Aunque considero impresentable el ponerme a postear sin hacerlo.

    Por cierto, acojonante lo de jugar a la VPO en vez de a la loto ¡y con más posibilidades! ¿veremos próximamente al calvo anunciándolo?

    Comentario escrito por Otto von Bismarck — 08 de junio de 2007 a las 2:33 pm

  20. 20

    Otra cosilla más, es para provocar un poco más a los neoliberales a ver si me dan su visión del asunto.

    Si se hace VPO, se proporciona casas baratas a la peña. Ergo, el efecto puede ser estimular la demanda ya que al gastarse menos pasta puden comprarse otro piso en el mercado libre más adelante. Luego puede estar justificado el gravar las casas vecías como están proponiendo para evitar ese efecto y que la gente solo se compre casas para vivir y no para especular.

    Por otra parte puede aceptarse que lo más conveniente es no intervenir de ninguna forma en el mercado (que es lo que un liberal que se precie dirá). Pero… ¿como casa eso con el hecho de que por ejemplo en el litoral nos estemos quedando sin suelo y por tanto este no sea un bien libre? JÁ. Ecuaciones no lineales y encima sin solución. Empiezo a pensar que nadie habrá hecho un trabajo serio sobre el tema.

    Comentario escrito por Otto von Bismarck — 08 de junio de 2007 a las 2:43 pm

  21. 21

    Estimado Otto, trataré de aclarar las flacias y las duda que plantea con los rudimentos de economía que dispongo:

    1.El rebajar el precio de la vivienda mediante el instrumento de la VPO constituye una medida intervencionista que puede tener fácilmente su justificación en el artículo 47 CE, si bien, si tenemos en cuenta la afuncionalidad de la medida adpotada según lo expuesto en este blog, quizá le medida más sencilla (y liberal, si así la quieres denominar) de dejar al mercado que actúe libremente podría ser más conveniente. La medida es afuncional si atendemos a cierto conocimiento básico de la asignatura de Economía del Derecho: los precios máximos por debajo del punto de equilibrio generan externalidades indeseadas por el designio político, que precisamente afirman la preponderancia del mercado, y así, por ejemplo el mercado negro que se genera alrededor de las VPO son prueba de la ineficacia de la intervención en este ámbito.

    2. Esrtablece una vinvulación entre la exitencia de la rebaja en el precio por la intervención y el potencial gravamen a aquellos con más de una vivienda, que según usted, especulan. Al respecto le formulo tres consideraciones:
    a) Tal vinculación es ilegítima por la preponderacia efectiva del mercado -a través del mercado negro-, según lo dicho en 1.
    b) La vinculación el ilegítima por su falta de inmediatez, ya qie el precio de la vivienda es tal que con el resto de posible descuento por la bonificación por VPO no se puede abordar la compra de otra vivienda libre (aparte de las propias limitaciones que al respecto opone el su régimen jurídico). Así pues, una decisíon de este tipo solo es posible a largo plazo, por lo que la incidencia en la actual demanda es prácticamente inexistente
    c) La vinculación es ilegítima por predatoria porque no tiene usted en cuenta que la compra de vivienda es un activo muy rentable sobre todo para los ahorradores de la clase media, a los que usted desangraría con su acción tan progresista. Además lo haría usted a ciegas, esto es, según una previsión a largo plazo, según lo enunciado en b).
    d) Según lo dicho en c), es una falacia afirmar una relación de causalidad entre la disposición de más de una vivienda y la especulación. Estaría usted imponiendo una sanción que no cumpliría con el principio de proporcionalidad por presumir intencionalidades no demostradas, al estlo de la SGAE cuando quiere gravar con el canon todo soporte digital porque se presume que este se empleará en todo caso para la copia ilegal.

    Finalmente quiero recordarle que el problema generado en torno a la «burbuja inmobiliaria» es económico porque se basa en el objeto básico de la economía: la existencia de un bien escaso y, por tanto, no libre. Y es escaso porque los seres humanos tendemos a ser muy parecidos en la manifestación de nuestros deseos caundo nos rascamos ekl bolsillo -un principio antropológico muy economicista, por otra parte, y que debería inducirles a pensar sobre ello a ustedes, desinteresados progres. Así pues, qué les voy a contar: en el descabellado supuesto de comprar un cuchitril o un apartamentito en primeria línea de playa por el mismo precio, pues como soy un egoísta liberal me lo compro en esta última, dejándoles a ustedes que tienen tan buen cora´zon y pienasan tanto en el medio ambiente, la sotenibilidad y el agravio comparativo, el cuchitril,yaque ustedes son ante todo muy desprendidos, están muy concienciados con todos y con todom y son muy muy morales. Qué malos son los «neoliberales».

    Mi solución: El mercado funciona mejor en este campo de las VPO en la coyuntura presente

    PD: ACLARACIóN SEMÁNTICA: El «neo» solo tiene un sentido peyorativo…¿Cómo si no entendería usted que yo le calificase como «neoprogresista»? Entiendame bien, ¿qué le aporta el «neo» a «liberal»?

    Comentario escrito por Rodion Romanovich — 08 de junio de 2007 a las 6:18 pm

  22. 22

    CORRECCIÓN: HE escrito mi comentario de prisa y corriendo´. De hecho será más comprensible 2a) si añadimos una «y» tras el primer guión. Lo contenido entre guiones es «y a través del mercado negro». Entschuldigung.

    Comentario escrito por Rodion Romanovich — 08 de junio de 2007 a las 7:04 pm

  23. 23

    Gracias Rodion.
    Solo unas cosillas.
    Lo de poner neo-liberales fue un exceso, como bien apunta, pero no fue un acto descuidado, precisamente era intando picar a alguien como esperaba la respuesta fundamentada que usted me ha dado, cosa que no oculté en ningún momento. Siento haberle irritado pero era un cartucho a la desesperada.

    Y otra cosa, yo también he visto el efecto de poner bienes a un precio por debajo de su valor de mercado, por encimilla, pero vi algo de fundamentos de economía. Lo que pasa es que esto no es un filete de carne polaca. Es una casa, y el mercado negro se podría contener con una serie de medidas sencillísimas debido a los varios cuellos de botella que existen por los que todos han de pasar, no me dirá usted que solo con el catastro y las notarías no se puede cortar el tema de raiz. El problema de fondo ha sido la enajenación de sus funciones por la administración.

    Lo de gravar un bien no es algo tan abobinable, se va a hacer con el agua para evitar su despilfarro. El objetivo no es putear a la gente, es movilizar los millones de pisos vacíos. Y no les ponen una pistola en la cabeza, parece ser que la agencia publica de alquiler te garantiza un seguro de daños y el cobro durante un tiempo aunque el inquilino no pague. Es decir, solo te putean si lo alguilas en negro o si tienes un piso vacío. No creo que esta sea una mala medida. Cuando la situación a llegado a ser insostenible. Y esta si funciona a plazos más cortos.

    Y otra cosa, si te compras una vivienda de vpo, haces tu capital y luego la usas como aval para empeñarte en otra. Eso como usted dice pasa en el largo plazo, pero es lo que ha ocurrido a gran escala, y se hubiera reducido ese efecto con un gravamen. Aunque usted mantenga que es ilegal.

    Por otra parte, toda medida que tome usted en este sector vera sus efectos en el largo plazo, aunque sea progretarra no creo en la palabra de la profeta trujillo.

    Su antepenúltimo párrafo sí que es impepinable, pero no le veo solución, si le liberaliza el suelo se arrasa el territorio. Verán que risa con la narbona que quiere evitar que perdamos el ecosistema litoral, ya estoy imaginandome las terulias en la cope…

    Cuando tenga tiempo buscaré si alguien ha hecho un modelo de como funcionaría el sector en una región. Su análisis no es completo. Con políticas liberales vamos a tener un crack a lo 1929, alguna otra solución debe haber, fíjese que con solo subir una miajilla los tipos el mercado se ha frenado en seco. No creo que ninguno de los que se oponía a que españa perdiera la tutela de la oferta de dinero en favor del BCE durante las devaluaciones de F.González esperara que fuera por aquí por donde nos la metieran.

    Resumiendo: lo que dice es cierto, pero no es toda la verdad

    Comentario escrito por Otto von Bismarck — 08 de junio de 2007 a las 9:33 pm

  24. 24

    Otto, se olvidan ustedes y Rodion de que la Administración podría haber comprado, a precio tasado, todas las VPO puestas en el mercado. Solo con que hubiera aplicado esa medida en un porcentaje estadisticamente creible, hubiera cortado de raiz este mercadeo. Y respetando las liberales reglas del mercado, el gobierno te la da , el gobierno te la compra.

    Comentario escrito por galaico67 — 08 de junio de 2007 a las 10:53 pm

  25. 25

    Galaico67: El Estado da o quita, por lo que reconoce la efectiva intervencón. La cuestión es si esta es admisible porque resuelve y no agrava más el problema que afronta.

    Fro Otto, again:

    1. La referencia al mercado negro es un ejemplo de muchos otros que se pueden destacar como consecuencia del fenómeno de la aplicación de precios máximos, y que tienen su origen en una situacón de exceso de demanda. Otras efectos serían: la cuestión de la justicia -p ej. ¿es justo que solo la suerte (ejem) permita a los titulares de un derecho ejercerlo?- o la cuestión de la efectiva reducción de la oferta de viviendas destinadas a VPO al no existir el incentivo de un margen de beneficios tan amplio como en el ámbito de la vivienda libre, lo quie conduce a una reducción de la oferta en el medio plazo, etc. La situacion de desequilibrio inicial del mercado precisamente afirman la existencia de este, en tanto que el fenómeno puede ser descrito adecuadamente aplicando sus categorías. Es más, es precisamente en una situación como la apuntada donde la ineficacia del modelo intervencionista queda más acreditada.

    -Dando por sentado que el marco económico es el propio de una economía mixta, y por tanto, con un componenete de intervención del sector público en el mercado muy sobresaliente(la política monetaria en manos del BCE es el ejemplo más palmario), el verdadero meollo del asunto está en si se CONFÍA en el mercado más que en la acción del Estado como asignador de recursos. La alusión a la «confianza» restringe el debate enormemente porque constituye an atajo de irracionalidad consecuencia de un debate previo de natutraleza política que deberíamos haber tenido. Partiendo de este escollo argumental, y una vez centrada la dicusión en su insoslayable dimensión polñítica, le traslado que la extensión que precisaría en contestar adecuadamene a las inquietudes y previsiones que usted formula en su último post desaconsejan que lo haga (además no sé si dispongo del talento para ello). Haga usted dicho esfuerzo por sí mismo: Lea a Hayek,a Revel, a Locke y a Smith y verá como muchas de sus inquietudes se disuelven en los pseudoproblemas que son.

    Comentario escrito por Rodion Romanovich — 09 de junio de 2007 a las 4:11 am

  26. 26

    Al hilo de la interesate discusión en que andáis metidos, sólo querría comentar dos cosas, en la línea de la diferencia entre una vivienda y un filete señalada por Otto:

    – En efecto, la capacidad de controlar administrativamente la realidad y forma de las transacciones inmobiliarias es enorme. Ahora bien, hay que reconocer que algo está fallando en cómo trabajan notarios y registradores. ¿A alguien le preocupa esta cuestión?

    – Me llama la atención hasta qué punto, en este asunto, se suele traer el argumento de la imposibiliad de atajar el fraude como motivo para la inacción. Que si no se puede gravar más un inmueble vacío porque es difícil de controlar que la gente mienta al declararlo como ocupado, etc. Creo que conviene resaltar que la bondad o maldad de una medida como ésa, en la línea de lo argumentado por Otto, es independiente de las dificultades mayores o menores para el fraude. Por ejemplo, a nadie se le ocurre decir, por muy sencillo que sea deraudar a Hacienda con el IRPF para ciertas personas, que lo que habría que hacer es renunciar a hacer tributar a esos segmentos de población. Por el contrario, si entendemos justo, razonable o socialmente beneficioso que lo hagan lo que toca es montar un sistema que dificulte lo más posible el fraude y persiga a quienes se aprovechan de él.

    Comentario escrito por Andrés Boix Palop — 09 de junio de 2007 a las 12:27 pm

  27. 27

    Más opiniones sobre la Ley de Suelo (José Díaz, que fue compañero de Departamento y ahora es Magistrado del Tribunal Supremo):

    http://www.levante-emv.com/secciones/noticia.jsp?pNumEjemplar=3557&pIdSeccion=19&pIdNoticia=308219

    Comentario escrito por Andrés Boix Palop — 09 de junio de 2007 a las 12:42 pm

  28. 28

    Reseña al comentario 26:

    No alcanzo a distinguir por qué distinguen entre viviendas y filetes (??) en cuanto a su sometimeirno a las leyes económicas. ¿En base a qué fundamentos entienden que dichas leyes no son aplicables en uno u otro caso? ¿Es que creen que el aprovechamiento del suelo debe quedar exceptuado de un análisis económico? Les pondré un ejemplo para que vean por dónde voy: Hasta el año 59 España optó por la autarquía, por lo que se generó una ingente actividad administrativa para prevenir el fraude (cuya manifestacion más célebre es el castizo estraperlo). La tarea de atajar el mercado negro era muy dura debido a la contumaz resistencia de una población que vergonzantemente alegaba cuando era sorprendida in fraganti acaprando biens de consumo que se moría de hambre. A pesar de todo la eficacia del Estado fue considerable en la implementación de la autarquía y el racionamiento estaba ampliamnete extendido, lo que constituyó un éxito desde el punro de vista de la actuación de la Administración, que en términos generales se sobrepuso al fraude.

    Se luchó contra el fraude y vio Dios que era malo. También Franco que a partir del 59 modificó la política ecinómica del Régimen con el Plan de Estabiliación. No me salga con lo de «justo, razonable o socialmente beneficioso», ya que tales calificativos presumen un conocimiento del funcionamiento del mercado para tener verdadero sentido.

    Regla general: Lo administrativo es adjetivo. Lo político es sustantivo.

    Comentario escrito por Rodion Romanovich — 09 de junio de 2007 a las 1:29 pm

  29. 29

    Perdona, Rodion, dos consideraciones:
    España – ó el franquismo- no optó por la autarquia. No le quedó más remedio.
    El estraperlo no fue un mecanismo de defensa «popular». Los mismos que establecieron el sistema administrativo para perseguir el contrabando participaban en el origen de las mercancias que salian al mercado. El mismo origen de la palabra no sale de un escandalo provocado por vecinos de Chamberí precisamente.

    Por otro lado, te agradecería que me dieras razones «economicas» para que el Estado no adquiera las VPO , en las condiciones que el mismo ha impuesto para su enajenación a particulares. Y de esta forma impedir ó dificultar su salida al mercado negro
    Tambien te agradecería que me dieras razones económicas para que en un momento en que cualquier banco de tamaño mediano tiene tasados todos los inmuebles de este pais, el Estado no sea capaz de reducir el flujo de dinero negro que la compraventa de inmuebles representa. Teniendo en cuenta , además, la supuesta condición de servidores públicos que tienen los notarios y registradores.
    Un saludo y gracias anticipadas

    Comentario escrito por galaico67 — 09 de junio de 2007 a las 2:44 pm

  30. 30

    1. ¿Si no le quedó otro remedio que plegarse a la autarquía, cómo es que pudo cambiar esa política económica posteriormente? Hubo responsabilidad porque hubo en algún momento elección. De todas formas, la referencia servía como ejemplo del tema, y no vale la pena polemizar sobre él. Admito que quizá no sea el ejemplo más adecuado ya que genera discusiones indeseadas. El ejemplo es adjetivo de lo ejemplificado, y no al revés, por usar mi propia terminología.

    2. Respecto a la enajenación de las VPOS por el Estado: Porque el artículo 33 CE reconoce el derecho a la propiedad privada, y el 38 CE reconoce el respeto al marco económico del mercado. Y esto supone cumplir con ciertas apariencias que no sean «agresivas» con dicho sistema como la apropicaión por el Estado de bienes al fin y a lcabo de titularidad privada, por mucha bonificación pública que les afecte. Si no se confía en la VPO, que no se construya más, pero ello no justificaría la «nacionalización» y la eventual «liberalización» de las existentes, por mucho que haya previsión legal que la permita. Consistiría desde mi modesto pinto de vista una desproporción totalmente antieconómica. En el mercado hay dos valores muy importantes que deben ser respetados: la seguridad en las transacciones, y la estabilidad de los mercados. Cualquier pertubación que afecte a estas circustancias son claramente afuncionales. Como ve, volvemos a una cuestión de política económica, no jurídica.

    3.»Cualquier banco de tamaño mediano tiene tasados todos los inmuebles de este pais» ??????????? Nontiendo. Cualquier persona puede libremente acudir a las empresas tasadoras existentes en el mercado y contratar sus servicios al precio convenido.

    4.Yo nunca me he pronunciado en contra de la lucha contra el fraude en abstracto. Ahora bien, la existencia de un fraude generalizado en cualquier ámbito indica claramente que la regulación no es la más adecuada. Y en este caso de las VPOs lo jurídico es ancilla de un fenómeno económico de libro: precios máximos y un exceso de demanda creciente (como ya he mencionado supra). ¿No estaremos confundiendo lo principal y lo accesorio? ¿No habrá que atacar -y, en su caso, modificar- a la medida intervencionista que causa el fraude, y no limitarnos al fraude en sí mismo?

    Comentario escrito por Rodion Romanovich — 09 de junio de 2007 a las 3:46 pm

  31. 31

    Valla, me he quedado descabalgado, intentaré subirme sobre la marcha.

    Rodion, no puedo hablar por los demás, en mi caso el debate no es tanto por los principios como por los resultados. Desde mi escasa experiencia, he observado entre los liberales una tendencia a pontificar la bondad de sus medidas defendiéndolas como la verdad suprema y matemática. A un servidor, que desconfía hasta de su sombra cuando le venden soluciones perfectas (quizás por la formación, ya que me han enseñado a buscar la solución más factible y no necesariamente la exacta), le resulta bastante dificil asimilarlas cuando veo que las teorías económicas se han ido sucediendo históricamente y muchas de ellas han sustituido a la anterior merced a un batacazo monumental.

    Si ve mi primer post, verá que lo que dije no fue en contra del mercado libre, esa sería la solución más erótica. Que se regule solo y nos ahorramos esfuerzo. El problema es que estamos vendidos, según tengo entendido, uno de los motivos de que el BCE esté subiendo los tipos es enfriar el mercado inmobiliario en España ahora que la economía alemana y francesa pueden soportarlo, para evitar verse obligados a hacerlo en una eventual recesión de nuestras locomotoras. Si tenemos en cuenta la inmigración, tanto de paises en desarrollo como de gerontes europeos, es de esperar que al menos en la costa y las grandes capitales la demanda siga sometida a vaivenes. Entonces, ¿que hacemos? dejamos que el mercado haga dientes de sierra con correciones o vamos planeando medidas para enfriarlo y evitar shocks?

    Y otra cosa, no todos los bienes son iguales, ese es otro de los problemas de la receta liberal a palo seco. Verá usted, es impresionante el tema de las curvas de elasticidad y los bienes sustitutivos. Durante la última crisis del petróleo, se redujo el consumo de carne ¿quien lo hubiera esperado? Ni los más liberales entre los liberales plantean dejar en fluctuación realmente libre a la energía, y sobre todo a los hidrocarburos. Y también hay mercado negro, pero se podría controlar porque existe el cuello de botella del refinado. Cuanto más fácil no sería cruzar datos del catastro con las viviendas declaradas en el IRPF con los modernos sistemas informáticos. Si el recurso es limitado, y yo creo que el suelo lo es, hay que estar muy encima para evitar abusos. Aunque, créame si le digo que deseo estar equivocado y que usted tenga razón. En fin, veremos a ver como escapamos.

    Comentario escrito por Otto von Bismarck — 09 de junio de 2007 a las 4:27 pm

  32. 32

    1.- Si a uno le estan estrangulando, la forma en que uno decida respirar una vez le suelten, yo no lo consideraría un libre «cambio de política respiratoria»…pero tiene razón, solo son ejemplos
    2.- No hablo de enajenación ni de expropiación, hablo del cumplimiento de los contratos – que no se que articulo de la CE se defiende-. Si un individuo accede a una VPO firma un contrato, entre cuyas clausulas está el derecho de tanteo de la Administración, que de ser ejercido cortaría en gran medida este trapicheo. Y de clausulas limitadoras de la libertad de una de las partes estan llenas los contratos en todos los paises del mundo. Si cree que un contrato libremente firmado puede ser incumplido por una de las partes,por perturbador y en nombre del derecho a la propiedad ó a la libertad personal, lo dice y lo dejamos.
    3.- Si un banco puede tener tasada media España, los Ayuntamientos tasados todos los inmuebles – valor catastral-, no parece uno de los trabajos de Hercules que el Estado – o las Comunidades Autonomas , o los Ayuntamientos- tengan valorados los inmuebles de este pais e investiguen de oficio, con solo cruzar datos, las ventas por valores muy por debajo del precio de mercado. Tampoco parece de recibo que funcionarios publicos se comporten y todo el mundo tenga conocimiento de ello, como policias corruptos. Si se conociera que un policia se encuentra con dos delincuentes en un local, supiera que los dos llevan materias ilegales y les dijera que se sale a fumar un cigarrillo mientras negocian y se deshacen del genero , cometería un delito y podría acabar de segurata. Sin embargo funcionarios de elite contemporizan con tratos de todo tipo y ni uno ha perdido su licencia. Pais…
    La existencia de un incumplimiento generalizado de una regulación no indica siempre que esta no sirva, sino , mayoritariamente, que no se aplican medios suficientes para hacer que se cumplan. Sin entrar en valoraciones de la legimitidad ó la economicidad de la regulación cuestionada.

    Comentario escrito por galaico67 — 09 de junio de 2007 a las 8:15 pm

  33. 33

    Agradecería me explicaran bien por qué «neo» en neoliberal es despectivo y si también lo es entonces en neomarxista, por ejemplo. Nunca me lo había parecido.
    Creo yo que ha llovido mucho, se mantendrá la esencia, pero remarcar con un prefijo que las cosas cambian no me parece peyorativo.

    Se complica mucho la cuestión, servidora va leyendo ya skimming y no scanning…

    Gracias.

    Comentario escrito por NK — 09 de junio de 2007 a las 9:18 pm

  34. 34

    Suena a mentira pero es cierto. Les había casi contestado a los tres -qujándome del trabajo que supone tantos frentes abiertos, la verdad- pero por equivocación he pinchado en «Página principal» -odioso Touchpad- y lo HE PERDIDO TODO. Ahora me da pereza reescribir las réplicas. A ver si me animo en estos días. Sorry. He perdido una batalla pero -espero que- no la guerra:)

    Comentario escrito por Rodion Romanovich — 10 de junio de 2007 a las 4:03 am

  35. 35

    Esto de la vivienda es increíble.

    Resulta que El Pocero de Fuenlabrada, construye unos pisos de v.p.o. a catorce millones de las antiguas pesetas, con calidades de lujo, y además, como le ha sobrado dinero les ha instalado aire acondicionado.
    Al gobierno, y sobre todo a la ministra de la vivienda , se le debería caer la cara de vergüenza, y resulta que, con todo el poder de la administración, solo consiguen viviendas que cacarean como un grandioso éxito, a veinticinco millones de las antiguas pesetas, si hacemos cuentas, veinticinco menos catorce igual a once millones de pesetas por vivienda, que se estarán repartiendo entre los corruptos de turno que al parecer son legión y encima consentidos, es por esto que los alcaldes vociferan que van a construir incluso el 80% de las viviendas de v.p.o.
    Yo les emplazo a que hagan el 90% de las viviendas de v.p.o. pero no a veinticinco millones ni tampoco a catorce como el pocero si no a dieciocho millones, les dejo la no despreciable cantidad de cuatro millones de pesetas por vivienda para que se las repartan entre los ediles, pero que las hagan.
    ¿ que esta pasando aquí?¿por qué no se investigan de una vez los famosos concursos camelo de suelo para viviendas protegidas que siempre le tocan a los mismos.
    Esta claro que esto es debido a la corrupción generalizada y consentida de los ayuntamientos, por eso aunque se aprueben 1000 leyes del suelo no darán el resultado apetecido, ya que los políticos de ese nivel surgen de la gente que se presenta con el único fin de forrarse, porque nunca les pasan factura, esto lo confirma el hecho de que después de los increíbles casos de corrupción, la nueva ley del suelo todavía le da mas armas a los corruptos, que por cierto muchos de ellos encausados por corrupción, se han presentado a las elecciones y han sido elegidos por las urnas para puestos similares.

    Lo dicho, esto de la vivienda es increíble.

    Comentario escrito por antonio — 05 de julio de 2007 a las 10:31 pm

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