El iusnaturalismo y las hipotecas (sobre el texto del auto que acepta la dación en pago)

Ha sido noticia el hecho de que un juez, por primera vez en España, haya rechazado la acción ejecutiva instada por una entidad de crédito para recuperar el importe de un préstamo hipotecario y que, además, la Audiencia Provincial haya avalado tal decisión en lugar de revocarla. La idea en que se basa tan insólita (en nuestro país), por presumiblemente ilegal, es que, dado que una hipoteca constituye una garantía real sobre un bien, si el valor del mismo, de acuerdo con la apreciación libre de ambas partes, es superior al del préstamo, no sería justo que el deudor no quedara liberado, en caso de tener problemas económicos para saldar la deuda, haciendo entrega del bien.  Por suesto, la dación en pago es posible en España en algunos negocios jurídicos, y además es absolutamente lógica en un contexto de verdadero préstamo con base en una garantía real. Ahora bien, los préstamos hipotecarios en España nunca han sido, de acuerdo con la legislación vigente (y tradicional) créditos de esta naturaleza, a diferencia de lo que ocurre en muchos países de nuestro entorno (tan diferentes como Estados Unidos o Francia).

La injusticia que puede suponer tener una hipoteca, ir pagándola y que, si en un momento tienes un problema y dejas de poder pagar, el banco se quede con la casa y tú pierdas todo lo metido en ella pero, además, que ni así sirva para saldar la deuda, que seguirá obligándote a ti (y a tus posibles avalistas) muchas veces de por vida (pues los intereses en estos casos son tantos que es frecuente que, si la deuda es importante, sólo los intereses crezcan anualmente a un ritmo superior a la capacidad de devolución de un individuo medio), es algo que ya existía antes de la crisis. Quienes nos dedicamos al Derecho tenemos, desgraciadamente, la experiencia de haber visto muchos casos sangramtes, propiciados no pocas veces por el nulo interés del banco acreedor en vender los bienes a un precio digno (¡nosotros no somos inmobiliarias y lo que queremos es sacarnos de encima el piso!, te dicen; pero también es verdad que no tienen el más mínimo incentivo para tratar de sacar un buen precio por el bien, ya que si no lo hacen y subsiste parte de la deuda tendrán entrampados de por vida, y dependientes, casi como si fueran siervos de la gleba, del banco, a los deudores y avalistas). Otras circunstancias concurren, o pueden hacerlo, en la extrema dificultad de que este tipo de pisos se vendan a un precio justo, dejando a los deudores, muchas veces, con cara de tontos o, directamente de estafados. Por ejemplo, la impresentable complacencia judicial con la forma y manera en que se desarrollan muchas subastas y las mafias de «cuervos» que las controlan. Mal que hemos sido incapaces de erradicar. Por supuesto, un contexto recesivo como el actual, además, aumenta mucho las probabilidades de que, al haberse depreciado el bien, el problema se agrave. Pero aunque la crisis económica ha multiplicado el problema, ha hecho que afecta a cada vez más gente y ha puesto sobre la mesa y en el debate público las injusticias de este sistema hay que tener en cuenta que los dramas ya existían antes. Cualquier abogado con sensibilidad les podrá contar una buena colección.

Resulta evidente que este modelo de deuda hipotecaria, dicen sus defensores, facilita el acceso al crédito y, probablemente, baja los tipos de interés en el mercado (dado que las entidades de crédito saben que en la devolución del bien pueden esperar el concurso de todo el patrimonio futuro del deudor y de los posibles avalistas, ello elimina riesgo en la operación de conceder hipotecas y hay que pensar que eso hace que el mercado facilite, por un lado, y favorezca, por otro, el crédito).  Al menos, así debiera ser. Aunque las reglas de mercado poco tienen que ver con la realidad del capitalismo que tenemos en estos momentos en Occidente. De hecho, no acaba de ser cierto que la existencia de la dación en pago en EE.UU. frenara muchas hipotecas. Tampoco el blindaje que tienen en España las entidades financieras las ha hecho más generosas en los tipos de interés que fijaban que las entidades francesas (más intervenidas públicamente en esto, y sorprendentemente, a juicio de muchos economistas, ofreciendo mejores alternativas a sus clientes). Todo lo cual hace que cada vez seamos más en España los que creemos que estaría bien tener un sistema más parecido al de otros países. ¡Ya que no tenemos ventajas propias de nuestro especial sistema de supervisión y del descontrol en que vive el sector, al menos no acumulemos garantías para la banca adicionales, que en otros países no existen! Incluso algunos gobiernos, como el catalán, ya se ha apuntado a este carro.

El caso es que, de forma manifiestamente contraria a la legislación vigente, el órgano jurisdiccional navarro referido ha publicado el Auto que transcribimos avalando estas tesis. Les recomendamos la lectura de la resolución, porque es sencilla, ligera y corta. Y explica con mucha claridad el cómo y el por qué de su decisión. Nosotros vamos, además, a resaltar en negrita los argumentos esenciales, que podrán comprobar que tienen en realidad poco de jurídicos, y que demuestran, más allá de la justicia última de la posición defendida, la deriva iusnaturalista en que están embarcados los jueces españoles. Porque es significativo que un juz se permita, en contra de lo que disponen las previsiones de la Ley Hipotecaria y el propio contrato que las partes, en uso de la autonomía de la voluntad de ambas y en ejercicio de la libertad de pactos que tienen, habían suscrito y que plasmaba la tradición jurídica española en la materia: esto es, que una hipotética entrega del bien sólo saldaba la deuda si la venta del mismo permitía liquidarla. Es por ello sumamente revelador que los argumentos no sean, como podrá comprobarse, legales. No hay apelación alguna a artículo o texto legal, más allá de una invocación del art. 3 del Código civil, que obliga a interpretar las normas de modo coherente al sentir de los tiempos. Nada más. El resto son consideraciones de justicia material que, aunque comparto plenamente, creo que no corresponde hacer a un juez sino al legislador

AUTO N° 111/2010

En Pamplona/lruña, a 17 de diciembre de 2010

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra de Navarra, compuesta por los limos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala n° 74/2010, derivado del Ejecución hipotecaria n° XXXXX, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción N° 2 de Estella/Lizarra; siendo parte apelante, el demandante XXXXXX, representado por el Procurador D. XXXX y asistido por la Letrada Dña. XXXX.

Siendo Magistrado Ponente el limo. Sr. D. FRANCISCO JOSÉ GOYENA SALGADO.

I. ANTECEDENTES PE HECHO

PRIMERO.- Se aceptan los del auto apelado.

SEGUNDO.- Con fecha 13 de noviembre de 2009, el referido Juzgado de Primera Instancia e Instrucción N° 2 de Estella/Lizarra dictó resolución en los autos de Ejecución de títulos judiciales n° cuya parte dispositiva, literalmente, dice:

«No ha lugar a la continuación del procedimiento de ejecución por las cantidades que la parte ejecutante solicita en su escrito de fecha 16 de Octubre de 2009, dejando la vía de ejecución por las cantidades que en su día puedan resultar de la Tasación de Costas y Liquidación de Intereses que se practiquen.»

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal del demandante.

CUARTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos, previo reparto, correspondieron a esta Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra en donde se formó el Rollo de Apelación Civil n° 74/2010, señalándose el día 15 de diciembre para su deliberación, habiéndose observado las prescripciones legales.

II. FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- SE ACEPTAN los fundamentos de derecho de la resolución recurrida, salvo en lo que se opongan a los de la presente resolución.

SEGUNDO.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción N°2 de Estella/Lizarra, en autos de ejecución hipotecaria n° XXXXX se dictó Auto de fecha 13 de noviembre de 2009, con la siguiente parte dispositiva:

«No ha lugar a la continuación del procedimiento de ejecución por las cantidades que la parte ejecutante solicita en su escrito de fecha 16 de Octubre de 2009, dejando la vía de ejecución por las cantidades que en su día puedan resultar de la Tasación de Costas y Liquidación de Intereses que se practiquen.»

Frente a dicha resolución se interpone por el procurador D. XXX en nombre y representación de D. XXXX, recurso de apelación, con base en los motivos que estimó oportunos y con el suplico de que se dicte sentencia (sic) por la que, estimando el recurso de apelación, deje sin efecto el citado Auto y en consecuencia acuerde la continuación de la ejecución conforme a lo solicitado en nuestro escrito de 14 de octubre de 2009.

TERCERO.- El examen de las actuaciones llevan a la Sala, no obstante las alegaciones vertidas en el recurso formulado y que ahora examinamos, a confirmar el Auto recurrido, por entender que es ajustado a derecho.

A este respecto cabe hacer las siguientes consideraciones:

a.- La presente litis tiene su origen en la demanda ejecutiva formulada por el XXXXXX frente D XXXXX y D. XXXX, ejercitando las acciones derivadas del préstamo hipotecario suscrito entre las partes, en la que el citado banco ostenta ta condición de prestamista y los demandados la de prestatarios.

b.- Concedido el correspondiente préstamo con garantía hipotecaria por importe de 59.390 euros, ampliado el 26 de marzo de 2007 en 11.865,39 euros, y ante el impago de las cuotas pactadas, el banco ejecutante da por resuelto el contrato y solicita su ejecución, pidiendo se saque a subasta la finca hipotecada.

c- Habiendo sido desierta la subasta interesó se dictara auto de adjudicación a favor del banco ejecutante, con facultad de ceder el remate a tercero, lo que finalmente manifestó no tener intención de ejercitar, por lo que la finca se le adjudica al citado banco, por el importe de 42.895 euros.

A tal efecto se dictó Auto de 24 de septiembre de 2009 de adjudicanción.

d.- Mediante el correspondiente escrito el banco ejecutante solicita se prosiga la ejecución por la cantidad no cubierta por la subasta, por importe de 28.129,52 euros de principal, más 8.438,86 euros calculados para intereses, costas y gastos. Dicha petición es denegada por Auto de fecha 13 de noviembre de 2009, que no da a lugar a continuar la ejecución salvo para costas y liquidación de intereses.

El citado Auto es el objeto del presente recurso de apelación que examinamos.

CUARTO.- La parte recurrente viene a desarrollar su pretensión de que se revoque el Auto recurrido y que en consecuencia se continúe la ejecución por la cantidad restante que se le adeuda, sobre la base de que el ejercicio de esta petición no constituye un abuso de derecho, rechazando así la alegación de la juzgadora de instancia y por otra parte por considerar que, pese a las consideraciones que hace la juzgadora de instancia en el Auto recurrido, lo cierto es que la subasta en su día celebrada y por la que se adjudicó la finca objeto de garantía del préstamo concedido, no cubría la deuda reclamada.

a.- En relación con la primera consideración, esto es, la relativa al abuso de derecho, ciertamente podemos considerar, desde el punto de vista formal y de estricto ejercicio del derecho, que no estaríamos ante un abuso de derecho, dado que en definitiva la ley procesal permite a la parte ejecutante solicitar lo que solicita, esto es, que se continúe la ejecución respecto de otros bienes del ejecutado, dado que con los objeto de realización mediante la subasta no han sido suficientes para cubrir la deuda reclamada.

b.- La segunda parte o línea argumental del recurso, vendría dada porque el bien ejecutado en subasta no es suficiente para cubrir la deuda reclamada, de manera que habiendo sido subastado, ei valor obtenido es de 42.895 euros, ahora bien la afirmación de la parte recurrente de que la finca en sí tiene un valor real que es inferior a la deuda reclamada, debe contrastarse con la propia valoración que se hace en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, que formalizaron las partes y singularmente por (o que supone un acto propio, del propio banco cuando, con arreglo a las cláusulas séptima, novena bis y décima, siendo el objeto y finalidad del préstamo la adquisición de la finca finalmente subastada, y a los efectos de su valor en subasta, se fijó la cantidad 75.900 euros.

Es decir, el propio banco en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria y en relación con la finca que es objeto de subasta y que se ha adjudicado materialmente la citada entidad bancaria, la valorada en una cantidad que era superior al principal del préstamo, que recordemos era de 71.225,79 euros.

Siendo ello así, es atendible las razones por las cuales la juzgadora de instancia no considera oportuno en este caso continuar la ejecución, por entender que el valor de la finca, no obstante el resultado de la subasta, es suficiente para cubrir el principal de la deuda reclamada e incluso encontrándose por encima de dicho principal, siendo circunstancial el que la subasta, al haber resultado desierta, tan sólo sea adjudicada en la cantidad de 42.895 euros, pero lo cierto es que, como señala el Auto recurrido, el banco se adjudica una finca, que él mismo valoraba en una cantidad superior a la cantidad adeudada por el préstamo concedido, a salvo el tema de intereses y costas.

La argumentación de que el valor real de la finca al tiempo en que se le adjudica es inferior, vendría dado o apoyado en una eventual nueva tasación, que aportó con el escrito de recurso siendo desestimada su aportación por Auto de la Sala de fecha 6 de septiembre de 2010, al que nos remitimos y cuya razones para rechazar dicho documento damos por reproducidas. Como consecuencia de dicho Auto, que no fue recurrido y por lo tanto es firme, lo cierto es que no consta en las actuaciones otro valor de tasación de la finca, que no sea el que consta en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Consecuentemente con lo anterior, la Sala considera correctas las consideraciones que hace la juzgadora de instancia para entender que en el caso presente, la adjudicación material de la finca al banco ejecutante, cubre más del principal reclamado, por lo que la ejecución únicamente cabrá continuar respecto de las costas y de la liquidación de intereses.

c- Cabe además hacer una pequeña consideración, que podríamos unir con lo ya señalado en relación con el abuso de derecho, en el sentido de que si bien formalmente cabría entender que la actuación del banco se ajusta a la literalidad de la ley y que efectivamente tiene derecho a solicitar lo que ha solicitado, por lo que cabría entender que no existiría el abuso de derecho que se le imputa, pero ello no obstante no deja de plantemos una reflexión, cuando menos moralmente intranquilizante, relativa a la razón por la que la parte apelante impugna el Auto recurrido, por considerar que en realidad el valor de la finca subastada y adjudicada materialmente al banco, hoy por hoy, tiene un valor real inferior al que en su día se fijó como precio de tasación a efectos de subasta. Y decimos esto, porque la base de la manifestación de que la finca subastada tiene hoy por hoy un valor real inferior, se base en alegaciones como que la realidad del mercado actual ha dado lugar a que no tuviera la finca el valor que en su momento se le adjudicó como tasación, disminución importante del valor que une a la actual crisis económica, que sufre no sólo este país sino buena parte del entorno mundial con el que nos relacionamos. Y siendo esto así y en definitiva real la importantísima crisis económica, que ha llegado incluso a que la finca que en su día tasó en una determinada cantidad, hoy en día pudiera estar valorada en menos, no podemos desconocer que ello tiene también en su origen una causa precisa y que no es otra, y no lo dice esta Sala, sino que ha sido manifestado por el Presidente del Gobierno Español, por los distintos líderes políticos de este país, por expertos en economía y por líderes mundiales, empezando por el propio Presidente de Estados Unidos, que la mala gestión del sistema financiero del que resultan protagonistas las entidades bancarias, recuérdense las «hipotecas basuras» del sistema financiero norteamericano.

No queremos decir con esto que el XXXXXX sea el causante de la crisis económica, pero sí no puede desconocer su condición de entidad bancaria y por lo tanto integrante del sistema financiero, que en su conjunto y por la mala gestión de las entidades financieras que sean, en definitiva bancos y otras entidades crediticias y de naturaleza financiera, han desembocado en una crisis económica sin precedentes desde la gran depresión de 1929.

El artículo 3 del Código Civil, en su apartado 1, señala que las normas se interpretarán según la realidad del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas, y ello nos obliga a hacer la presente reflexión, en el sentido de que, no constituirá un abuso de derecho, pero moralmente es rechazable que se alegue para intentar continuar la ejecución la pérdida de valor de la finca que servía de garantía al préstamo, que no se hubiera concedido si no hubiera tenido un valor suficiente para garantizar el préstamo concedido, que fue fijado por la entidad bancaria ahora ejecutante, o cuando menos aceptado, siendo que dicha pérdida de valor es directamente achacable a la crisis económica, fruto de la mala praxis del sistema financiero, que repetimos, aun cuando no quepa atribuirla directa y especialmente a la realidad que forma parte de los protagonistas de dicho sistema financiero, y de ahí que resulte especialmente doloroso, que la alegación que justifica su pretensión, esté basada en unas circunstancias que esencialmente y como vulgarmente se dice, ha suscitado una gran sensibilidad y levantado «ampollas».

A la razón expuesta de la falta de acreditación del valor real de la finca, en cuanto a que sea inferior a la que fue fijada en su momento, cabe añadir que la adjudicación de la finca materialmente al banco, habida cuenta la tasación que en su día se aceptó por el banco ejecutante, determina que consideremos ajustada a derecho la resolución de la Magistrada-Jueza de Primera Instancia y ello a los efectos de entender que con su adjudicación el principal y algo más ha sido cubierto con dicho bien, de manera que tan sólo con respecto a las costas y liquidación de intereses restantes deberá continuar la ejecución, en cuanto que es lo que establece el Auto recurrido que no ha sido objeto de impugnación.

Por todo lo expuesto procede desestimar el recurso de apelación formulado y confirmar el Auto recurrido.

CUARTO.- Dada la desestimación del recurso, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC, procede imponer a la parte apelante las costas que hayan podido causarse en esta segunda instancia.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

III. PARTE DISPOSITIVA

LA SALA ACUERDA: DESESTIMAR el recurso de apelación y representación de XXXXXX, frente al Auto de fecha 13 de noviembre de 2009, dictado por la lima. Magistrada-Jueza de Primera Instancia e Instrucción N° 2 de Estella/Lizarra, en autos de Ejecución hipotecaria n° XXXXX y en consecuencia CONFIRMAR la citada resolución, con imposición de las costas de esta instancia a la parte apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia.

Líbrese por la Sra. Secretario judicial de este Tribunal certificación de la presente resolución, que se dejará en el rollo correspondiente, llevando el original ai libro de sentencias civiles de esta Sección.

La presente resolución es firme y no cabe recurso.

Así por este nuestro auto, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.



25 comentarios en El iusnaturalismo y las hipotecas (sobre el texto del auto que acepta la dación en pago)
  1. 1

    ¿Qué consecuencias juridicas en términos de jurisprudencia se derivan de «La presente resolución es firme y no cabe recurso.»?

    Comentario escrito por popota — 27 de enero de 2011 a las 2:12 pm

  2. 2

    “la banca amenaza: si aumenta la dación en pago, dará menos hipotecas y más caras”

    http://www.idealista.com/news/archivo/2011/01/27/0293922-la-banca-amenaza-si-aumenta-la-dacion-en-pago-daremos-menos-hipotecas-y-mas-caras

    Espero que cuando Rubalcaba vea esto, no tolere que la banca vaya echando pulsos a la justicia, que por extensión es el estado, declare el estado de emergencia y militarice los bancos.

    Comentario escrito por Bunnymen — 27 de enero de 2011 a las 2:24 pm

  3. 3

    Me cuesta creer que nuestros Bancos no vayan a endurecer las condiciones que ofertan a sus clientes si se admite la dación en pago. Por otra parte, digo yo que ésta será una norma dispositiva, que rije únicamente en defecto de acuerdo explícito de las partes contratantes ¿no? Si cambiara la legislación (o las cosas continuaran como están ahora, tanto da) es posible que los bancos presentasen a sus clientes diversas ofertas: 1ª O asumes el riesgo de que el precio del inmueble sea inferior al importe de la deuda o te quedas sin hipoteca. 2ª Si quieres que yo asuma el riesgo anterior, tendrás que pagar más por tu hipoteca. Y los clientes eligirían. A lo mejor ocurre que siguen asumiendo dicho riesgo, porque es lo que más les conviene (a ellos y a los bancos, claro). Ya se sabe que a veces (básicamente, cuando los afectados pueden negociar sus posiciones jurídicas con escasos costes de transacción) el Derecho es irrelevante.

    Sirva de contrapunto:

    http://elcomentario.tv/reggio/aprendamos-del-caos-hipotecario-de-eeuu-de-benito-arrunada-en-expansion/26/10/2010/

    Comentario escrito por Gabriel — 27 de enero de 2011 a las 2:27 pm

  4. 4

    Por lo demás, la motivación del auto es verdaderamente lamentable. Pero jueces «creativos» los ha habido siempre, para bien y para mal. No me da la impresión de que en la actualidad sean especialmente abundantes.

    Comentario escrito por Gabriel — 27 de enero de 2011 a las 2:56 pm

  5. 5

    La de popota es fácil: Ninguna (los jueces no están vinculados a la jurisprudencia sino a la ley, aunque la jurisprudencia «informa» el Derecho, pero es que, además, una sentencia aislada frente a 4.000 en sentido inverso no es la jurisprudencia vigente: la jurisprudencia vigente es la otra línea). Por lo demás, que no haya recurso es lo normal. La Audiencia falla, en segunda instancia. Caso cerrado, en principio, salvo que concurra alguna de las causas que pueden abrir la casación (que aquí, por cierto, concurre).

    Por lo demás, Bunnymen y Gabriel, esa consecuencia es la más lógica y evidente desde un punto de vista económico. Ocurre, sin embargo, que en España este sector financiero «liberalizado» que tenemos y la cojonuda regulación del Banco de España consigue el milagro de los panes y los peces pero para la banca: no hay dación en pago, con lo que cuando se concede una hipoteca medio sensata el riego que tienes es equivalente a que le piten un penalty en contra al Madrid en el Bernabeú y, a pesar de eso, con dos cojones, tipos más altos que en Francia.

    Como sabes, Gabriel no soy civilista, pero a mí me parece obvio que lo que dices sobre la libertad en el plano teórico sería lo razonable. Pero no pasa así, por ejemplo, en Estados Unidos (y supongo que habrá libertad para pactar que no quepa la dación en pago, pero no se hace ni se oferta esa posibilidad rebajando el interés). Es más, en España, más bien, la imposibilidad de la dación en pago no se deriva tanto del CC, que permitiría articularla a partir de un pacto entre privados y que quedaría avalado por la autonomía de la voluntad (y aquí es donde digo que, como no soy civilista, a lo mejor estoy metiendo la pata hasta el corvejón y va y resulta que hay alguna norma que prohíbe expresamente esto, única posibilidad de que no sea posible ex. 1255 CC), sino de la tradición. Ningún banco te oferta firmar algo así aun metiéndote un interés más alto. ¿Total, pá qué? Si los tipos de interés fijos para una hipoteca (¡con garantía real y personal juntita, oiga, con las dos!) están a niveles de los préstamos personales, casi. Vamos, que ni lógica de «mercado eficiente ni ná». ¿Para qué, si una de las partes puede permitirse ofrecer, dado el oligopolio, sin pasar de ciertos límites?

    Comentario escrito por Andrés Boix Palop — 27 de enero de 2011 a las 3:55 pm

  6. 6

    Por cierto, Gabriel, acabo de leer el texto que has enlazado y es brillante. El tipo alerta de los tremendos riesgos para la sociedad que supone el modelo americano porque ¡dificulta que el precio de la vivienda suba!

    Yo ya no sé si aquí en España hay mucha gente que viva tan a gusto en el calabozo mental que ya ve todo normal o es que, directamente, nos toman el pelo con descaro. ¡Que sería terrible porque dificultaría que los precios de la vivienda subieran!

    María santísima.

    Comentario escrito por Andrés Boix Palop — 27 de enero de 2011 a las 4:02 pm

  7. 7

    Esto hace que uno sonría cuando ve escenitas como la de Hugo Chávez cuando llamó al director de la sucursal del BBV en provincias. ¿Y qué tenemos que perder?, me pregunto yo.

    Comentario escrito por Oliveral — 27 de enero de 2011 a las 4:22 pm

  8. 8

    andrés:El tipo alerta de los tremendos riesgos para la sociedad que supone el modelo americano porque ¡dificulta que el precio de la vivienda suba….

    el dinámico modelo economico español: para que quieres producir, innovar, o invertir en actividades empresariales, con el riesgo que tienen, si total, basta meter la pasta en vivienda y al final, quieran o no van a tener que pagarte lo que tú dices sí o sí, no van a vivir debajo el puente…

    ahhh, libertad y empresa a la española: «nadie les pone una pistola en la sien» te dicen, to serios

    luego que no hay empresas y que hay paro, total, con plusvalias del 300% avaladas por una necesidad primaria

    Comentario escrito por pescadilla — 27 de enero de 2011 a las 5:32 pm

  9. 9

    No he estudiado derecho, así que igual meto la pata hasta el fondo, pero leyendo el auto la impresión que me da es que la audiencia no acepta el resultado de la subasta como valoración del inmueble, quedándose en cambio con la tasación original y considerando que la deuda queda saldada.

    Es decir, que no es que esté aceptando la dación en pago, ya que si la tasación original hubiera sido inferior a la cantidad prestada da la impresión de que se hubiera seguido ejecutando los bienes del prestatario.

    Claro que, por otra parte, creo que a los bancos no se les permite conceder hipotecas por valor superior a un porcentaje dado de la tasación, así que de esta manera se llegaría a la dación en pago por la puerta de atrás.

    La duda que me surge es: ¿la ley hipotecaria regula de manera explícita como ha de valorarse la vivienda a la hora de ejecutar una hipoteca?

    Comentario escrito por Lasombra — 27 de enero de 2011 a las 7:01 pm

  10. 10

    Confieso que no entiendo muy bien el inciso de las «espirales bajistas». Mis escasos conocimientos de economía no me permiten ver por qué el aumento de los costes financieros en que hay que incurrir para comprar viviendas provocará que baje el precio de las mismas. Desde la más absoluta ignorancia yo diría que es una errata. Pero vete a saber. Le estaré muy agradecido a quien me lo aclare.

    Comentario escrito por Gabriel — 27 de enero de 2011 a las 8:39 pm

  11. 11

    Andrés: ¿Es posible que si llegan al TC, como dicen, se produjera un conflicto entre lo que la legalidad reconoce al banco y el derecho a la vivienda que disfrutamos gracias a (¡en pie!) «la constitución que nos dimos todos los españoles»? ¿Que crees que pasaría?

    Comentario escrito por Pucelano — 27 de enero de 2011 a las 9:05 pm

  12. 12

    Bueno, tambien es un poco cachondo – aunque él no se de cuenta – cuando se queja de que en los EEUU hay «canonjias politicas» ¿Como llamara a los departamentos de urbanismo de los ai-untamientos?
    Otro detalle es eso de que tenemos un sistema de registro «imparcial y público». Solo que no es gratuito . Le pagamos a los registradores (funcioanrios públicos) un pastizal y ni siquiera tenemos libre acceso a los datos del registro.
    Preguntenle al hermano de Marianiño Rajoi.
    Por cierto, que familia tan inteligente, todos registradores de la propiedad…

    Comentario escrito por galaico67 — 27 de enero de 2011 a las 9:22 pm

  13. 13

    Leí ayer algo sobre un anteproyecto de ley para «agilizar» y «desatascar» la justicia bien visto por todo quisque y que, entre otras cosas, establecía unos límites mínimos del 50% del valor de tasación para inmuebles y 30% para muebles en los que el banco puede llevarse un bien en subasta. Al parecer ahora se los puede quedar por menos.
    Otras medidas eran el cobro de tasas por demanda presentada, condena en costas (en lo contencioso)aún sin intervenir mala fe, aumento del mínimo de la cuantía necesaria para llegar al supremo en determinados procedimientos, desaparición de ciertos recursos y algunas más que dejan a nuestro sistema de garantías con un corcho de cava en salva sea la parte y pegadito a la pared, por si acaso. Si sabe ud. algo y lo comenta, pues muchas gracias. Siento no poner enlace pero no puedo buscarlo ahora y además soy un gandul.

    Comentario escrito por gus — 28 de enero de 2011 a las 10:03 am

  14. 15

    Lasombra. La ley hipotecaría no regula las hipotecas como contrato, sino que es la ley que regula la inscripción de las fincas en el Registro de la Propiedad, y los Registros. El nombre induce a errores. Las hipotecas vienen regidas en el Código Civil como contratos privados.

    Pucelano. El TC no puede entrar al derecho de la vivienda, puesto que este no está enmarcado como un derecho fundamental, sino como un derecho simple, al igual que el derecho al matrimonio… vamos que es un grandísimo brindis al sol.

    Comentario escrito por jordimercado — 28 de enero de 2011 a las 7:25 pm

  15. 16

    Lo de la espiral bajista y sus peligros es relativamente sencillo aún sin estudios económicos. Si se suben los tipos se dan menos hipotecas, con lo que se disminuye la demanda. Por tanto para poder vender resulta necesario bajar el precio. ¿Donde está el peligro? En el empobrecimiento del actual propietario que en estos momentos tiene que vender por debajo incluso del precio de adquisición. Esta situación que todos veríamos bien en relación a los grandes especuladores es muy perjudicial para los pequeños inversores inmobiliarios, que también los hay, que pasarían de ser una clase media solvente -y por tanto consumista- a perder esa solvencia y frenar el consumo. Así a bote pronto y sencillo

    Comentario escrito por Ego — 29 de enero de 2011 a las 9:45 am

  16. 17

    ¿»pequeños inversores inmobiliarios»?
    ¿Y por qué no «inversores en coches», «inversores en ordenadores» o inversores en cualquier otro bien físico que se amortiza contablemente y que por tanto está claramente indicado por la lógica económica que pierde valor con el tiempo y su acumulación no puede proporcionar beneficio?
    ¡Defendamos el derecho a la estupidez de todas nuestras. «medianas lumbresras financieras»!

    Comentario escrito por Nacho Pepe — 29 de enero de 2011 a las 11:48 am

  17. 18

    Hola, solo quería recordar algunas cosas porque observo determinadas imprecisiones en lo que comentais que puedan llevar a dar por buenas determinadas cosas aqui señaladas, que no lo son.

    Vaya por delante que mis conocimientos en Economía son «populares» asi que sobre las consecuencias que de estas resoluciones inferis, nada puedo aportar.

    En cuanto al Civil, sí que creo que puedo considerarme civilista asi que, allá van estas ideas. Recordar que la hipoteca no es un contrato, es un derecho real de garantía, que es de caracter constitutivo (es decir, para que exista debe otorgarse escritura pública y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad), que a la garantía obligacional general del art. 1911 del cc suma una garantía más, la real, que permite ejecutarla sobre el bien hipotecado. Lo que estas resoluciones judiciales hacen, más allá de su supuesta bondad, es pasarse por el forro el art. 1911 del CC y demostrar una ignorancia supina de la ley (por favor, ved el art. 140 LH que admite pactos limitados) y lo peor es el buenismo que destila. Por otra parte, Andrés, no me queda claro en qué piensas cuando te refieres a la dación en pago. Supongo que a la obviedad, dar la casa y zanjar el tema. Quizás sin necesidad de ciscarse co la ley y prescindir del art. 1911 CC a idéntica solución se llegaría mediante el art. 140 LH.

    Otra cosa en todo caso es que se admita la venta en subasta por importe inferior al tasado para conceder la hipoteca, o que no se regule el establecimiento de topes máximo/mínimo desde la propia constitución hipotecaria.

    Saludos a todos

    Comentario escrito por Bárbara — 31 de enero de 2011 a las 6:40 pm

  18. 19

    Gracias por las aclaraciones civiles, Bárbara. Que confirman, si no he entendido mal, que cabría articular un pacto privado que admitiera que el acreedor ha de contentarse con la dación del bien real, por ejemplo acordando que para ambos tiene el valor fijado en la tasación. ¿O no?

    Un comentario no jurídico sobre el tema:

    http://blogs.publico.es/multiplicateporcero/212/perseguida-hasta-la-muerte/

    Comentario escrito por Andrés Boix Palop — 05 de febrero de 2011 a las 2:53 pm

  19. 20

    Exactly.

    Bss

    Comentario escrito por Bárbara — 06 de febrero de 2011 a las 8:20 pm

  20. 21

    Ay, ¡cómo me alegro de no estar totalmente al margen de la realidad del Derecho de las personas decentes, que es el D. privado ese vuestro!

    Gracias por la aclaración, que confirma, en efecto, que esto es más cosa de tradición que de legislación y que, en consecuencia, sólo con una reforma legal que obligara a actuar de otra manera, limitando la autonomía de la voluntad de las partes, podríamos ir a otro sistema. Pero que nada impide, con el marco legal actual, que los bancos ofrecieran esa posibilidad a cambio, por ejemplo, de que les pagaras un interés mayor.

    Comentario escrito por Andrés Boix Palop — 07 de febrero de 2011 a las 1:51 pm

  21. 23

    El comentario más profundo que he leído sobre el tema:

    http://www.fedeablogs.net/economia/?p=9817

    Comentario escrito por Gabriel — 03 de marzo de 2011 a las 7:21 pm

  22. 24

    La conclusión:

    «… creemos que hay razones para plantearse una eventual reforma del régimen legal español, y no solo por las posibles ineficiencias o abusos, en cuanto a la subasta en el procedimiento de ejecución hipotecaria. Hay razones para pensar que la legislación actual lleva a que los hogares soporten una porción ineficientemente elevada del riesgo inmobiliario. Esto, obviamente, quiere decir tan solo que puede ser deseable un cambio legislativo. No que los jueces decidan ex post cambiar los términos de un contrato».

    Comentario escrito por Gabriel — 03 de marzo de 2011 a las 7:23 pm

  23. 25

    Otra observación interesante:

    «… contrariamente a lo que se lee con frecuencia en los ecos de prensa sobre estas cuestiones, el marco legal en España sí permite limitar la responsabilidad del deudor, si las partes así lo acuerdan (art. 140 de la Ley Hipotecaria) . La pregunta natural, entonces, es por qué no se aprovecha esta posibilidad. La respuesta inicial que se nos ocurre es que se trata del efecto de la selección adversa. Siendo la regla general la de que los contratos de deuda implican responsabilidad ilimitada, ¿qué pensaría un banco de un cliente que propone limitar la responsabilidad al valor del inmueble?»

    Comentario escrito por Gabriel — 03 de marzo de 2011 a las 7:26 pm

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