La LOTUP, el darrer cicle immobiliari al País Valencià i la ciutat construïda

Enhorabona, valencians, ja tenim nova llei urbanísitica. La Llei d’ordenació del territori, urbanisme i paisatge de la Comunitat Valenciana (LOTUP) ha estat aprovada per les Corts fa uns dies (a falta de ser publicada al DOCV, que hui encara no ha estat completat el tràmit). És interessant assenyalar, com ha fet la premsa, que la norma, en contra del que és habitual al país des de fa molts anys, no ha sigut cosa només del PP valencià: el PSPV ha participat íntimament en la reforma, fins el punt de no haver votat contra la llei (la qual cosa, políticament, tots sabem què significa) i com ens conten els diaris també Compromís i Esquerra Unida, degudament alliçonats per la coalició d’emprenedors valencians ocupats pel negoci i ciutdans àvids de regularitzacions de totes les barbaritats fetes al passat, han preferit no posar massa pals a les rodes. Hossana al cel! Consens urbanístic! Visca Espanya! Visca València!

És significatiu de moltes coses que, encara que tenim liada la que tenim liada, el consens sobre una sèrie de coses siga encara tan clar en uns àmbits molt particulars, els que es consideren, és clar, essencials. I, com és ben palès, la manera de fer urbanisme i ordenació del territori n’és un. De fet, hi ha una clara continuïtat en com han gestionat l’urbanisme els diferents governs valencians des de la recuperació de l’autogovern. Lògicament, aquesta continuïtat s’ha traslladat a les diferentes normes que han regulat la cosa, des de la LRAU de 1994 a la LUV de 2005 i, finalment, a la LOTUP que acaba de ser aprovada fa uns dies (2014). Cada dècada es fa precís canviar algunes cosetes, fer algun retoc tècnic, però el model general (que és el reflex d’un model econòmic molt clar) roman. Com ha comentat Gerardo Roger, tècnic urbanista que se sap molt bé com funciona el nostre sistema i que ha participat en la redacció de moltes de les normes urbanístiques valencianes de les dos dècades que han passat des de la LRAU fins hui en major o menor mesura (molta per exemple en la LRAU i també en aquesta última de 2014), «per fi tenim nova llei urbanísitica«, amb llums i ombres i coses millorables, bien sûr, però en general positiva perquè presenta millores tècniques i farà millor l’urbanisme valencià i tal. Vaja, el discurs habitual que reforma rere reforma, canvi tècnic rere canvi tècnic, saluda cada nova norma, llei, reglament o modificació des de la LRAU (convé recordar el que es va dir al seu moment de la LUV, que ara es gdiu que hem de superar encara que això siga més propaganda que una altra cosa, car el model, com s’ha dit, roman).

En el cas concret de la LOTUP que acaba de ser finalment aprovada, com ja advertí fa uns anys a la meua columna d’El PaísTorna la gallina dels ous de ciment«) i torní a tractar d’explicar fa uns mesos, quan es debatia a les corts la llei («Agente urbanizador 2.0: el retorno«), les millores tècniques en qüestió són si més no subrealistes i perilloses. El consens social que s’ha generat entre elits polítiques i econòmiques i que ha sigut el brou de conreu del que és la nova llei, per increïble que puga semblar a una persona normal, és que l’urbanisme valencià era fins ara… massa protector i rígid!, que hi havia massa normes ambientals absurdes!, que tot això encaria, retardava i dificultava el procés urbanitzador!!! Aleshores, el que fa la LOTUP, per molt que venuda a la premsa com una llei de millores tècniques i tal, és el que és: llevar requisits ambientals (el conegut metre de sòl protegit per metre a urbanitzar, per exemple), agilitzar la gestió dels nous PAIs i ATEs que transformen sòl, legalitzar massivament casetes i construccions il·legals en sòl on no era possible urbanitzar i traslladar l’exitós model d’agent urbanitzador que tantes alegries ha donat en la gestió de sòl a la gestiò de la rehabilitació de ciutat (hi ha menys negoci que abans i fins i tot les miquetes interessen als que abans se’n passaven)… Un panorama impressionant.

Com és possible que una llei així isca aprovada sense apenes crítica social, política (recordem, el PSPV i el PP estan dins el consens; fins i tot Compromís i EU han preferit no generar massa mal rotllo al voltant del tema, han callat i passat la paraula per centrar-se en parlar d’altres coses), mediàtica ni econòmica? Doncs per diverses raons, bàsicament relacionades amb que tenim el país que tenim, on econòmicamennt manen els que manen i han sigut justament ells els que han fet la llei perquè tots els hem deixat. Ja fa temps que contava, perquè un dels participants en les reunions on s’ha anat preparant tot ho va publicar, com d’escandalós era aquest tema per se però també que els resultats d’aquesta manera d’operar anaven a ser els que anaven a ser: era en efecte inevitable que si la llei la feien els més interessats en transformar sòl massivament acabara eixint el que ha eixit.

El que resulta ben curiós és que encara hui, amb tot el que portem al darrere, siga possible vendre als ciutadans, utilitzant com a esquer la necessitat de generar activitat econòmica com siga, que el que li cal al País valencià (o a Espanya, en general) és més activitat urbanística i aconseguir, com siga, reactivar el sector de la transformació de sòl i la ubanització de més àrees per fer més edificis i vivendes (i fins i tot, si tot anara molt, molt bé, començar a vendre-les, vés a saber quan). Resulta molt indicatiu del nivell general d’analfabetisme econòmic imperant al país i de com encara ni tan sols una crisi de magnitud impressionant ha servit per ensenyar una gran part dels ciutadans quins han estat les errades que ens han portat on ens han portat que aquest discurs de les elits del ciment i de la rajola, del turisme de fem i borratxera i de totes aquestes activitats que viuen de parasitar i canibalitzar el territori (el que els economistes diuen «externalitats negatives») per fer benefici privat a la curta, que controlen el país i les partits, no siga contestat amb vigor i energia.

Perquè si una cosa ha d’estar clara ja a hores d’ara és que el que li caldria al País Valencià seria, ans al contrari, una mena de moratòria urbanística que provocara que no es transformara més sòl en 30 anys o, més sencillamente, una normativa ambientalmente tan rigorosa i exigent que, combinada amb el cicle conòmic que anem a tindre per davant, garantira que només es construisca de cara al futur transforman sól nou quan hi haja un interés molt, molt evident que permeta rendabilitzar la intervenció. I, si no, doncs a tirar del patrimoni que hem creat de sòl ja transformat, vivendes buides i habitatges a mig fer que queden per tot el país.

En un context on es publiquen poques coses rigoroses i atractives per al gran públic sobre aquests temes és molt important la tasca que està fent la Fundació Nexe (disclaimer: vaig publicar fa un any un llibre sobre propostes de reforma de la planta administrativa valenciana i de les nostres institucions de gestió de la cosa pública amb ella, de manera que potser no sóc neutral). El cas és que ja han publicat un libre molt important de J. L. Miralles sobre El darrer cicle immobiliari al País Valencià que hauria de ser lectura obligatòria per tots els que fan normes o ha de prendre decisions sobre aquests temes (el document en PDF es pot descarregar de bades ací). El treball analitza amb cura i amb dades què ha passat ací i per què, quin és el nivell de transformació de sòl que tenim, quant ens ha costar la broma… el que costarà de pagar i fins quan és impossible que torne a fer falta transformar (en un plànol general, que a un llic concret puga fer falta puntualment és una altra qüestió). Perquè en tenim per un parell de dècades, com a mínim. De manera que les polítiques públiques i una lldi urbanística assenyada haurien de ser tot el contrari del que són les intencions obertament expressades i professionalment i tècnica transcrites en el text de la LOTUP pels seus promotors consistents en «facilitar» la cosa i «incentivar» l’activitat. El que s’ha de fer és justament el contrari!

El que s’ha de fer, el que de veritat ens cal, és un marc jurídic rigorós i exigent (més del que teníem, no menys) perquè:

a) no torne a passar el que ha passat (o, al menys, la llei ajude a tractar d’evitar-lo, de posar-li entrebancs, de fer que la bola de neu no es faça tan grossa…);

b) forçar a aprofitar tot el possible el que ja està fet o a mig fer i l’única manera de fer-ho és dificultant molt més les noves transformacions de manera que obligues (excepte per als que tinguen ganas de fer una actuació assumint que els coste molts més  diners que actuar sobre el que ja hi ha, la qual cosa voldrà dir que potser sí té un sentit econòmic) a jugar i utilitzar el que ja està fet);

c) perquè tot el que siga no apostar per facilitar econòmicament l’activitat urbanística, que és una via massa fàcil i analfabeta quan les coses van bé per fer diners, és estar indirectament estimulant que es facen «altres coses» i el que ens cal és un model econòmic més plural, flexible i diversificat, la qual cosa passa, directament, perquè el sector públic exigisca moltes condicions (ambientals i de tot tipus), així com que taxe amb exigència en benefici de la colectivitat, tots aquests negocis que quan el cicle acompanya engoleixen diners com si foren un albelló i que a canvi deixen un model de riquesa a curt termini i molt mal distribuïda que és molt dolent per al país com són tant la construcció com les activitats turístiques de nul·la o poca vàlua afegida.

Les coses, en matèria de hardware (ordenació de territori, sòl, planificació urbana…) han d’anar per ahí: no tocar el que hi ha, o tocar-lo el menys possible, i no transformar més sòl ni crear noves estructures o infraestructures mastodòntiques, obligar que, com diu la dita valenciana, «el que hi ha, jugue».

Anem a dècades, encara que els de la LOTUP i tota la gent que dóna suport a la norma i que hi té interessos no ho vulguen veure, on hem de passar a jugar (i a jugar el millor possible) amb el hardware que ja tenim i a tractar d’obtindre del que tenim els millors resultats aplicant el millor software urbanístic. En matèria d’urbanisme, per exemple, hem de jugar amb la ciutat ja construïda, canviar el xip i veure quines possibilitats hi podem obtindre. En aquesta línia, i presentat a la vegada que l’aprovació de la LOTUP, de nou la Fundació Nexe ens ha ofert un treball interessantíssim, a càrrec de D. Estal, R. Marrades i C. Segovia de títol, justament, La ciutat construïda. Del pla urbanístic al procés ciutadà (el podeu trobar, baixar i llegir de bades, de nou, ací). Expliquen els autors que les ciutats i els àmbits urbanitzats dels què ja disposem tenen moltes més possibilitats de les que pensem i que hi ha molts espais buits, desaprofitats (de fet, ara per ara, n’hi ha una immensitat obscena) que demostren que la manera amb la què hem gestionat el fet urbà i les nostres ciutats no ha estat, senzillament, adequada. Cal posar èmfasi en els usos, i a més ho hem de fer amb participació de tots, pautada però també informal i quotidiana, amb un nou software, amb unes noves regles, que abandonen la visió del pla fet des de dalt i que pretén servir per a tot i regular tor, que aspira a dir-nos com hem de fer la ciutat i com hem d’usar-la, i també  com hem de fer negoci amb ella, a partir d’un projecte que es planteja d’ací a vint anys i que, després, no hi ha mai manera d’acabar, d’arrodonir o de finalitzar.

En el fons totes aquestes reflexions requereixen, però, de l’assumpció per tots d’on estem, de com de brutalment han canviat les coses i de que els anys noranta i les orgies de principis de la dècada de 200o, senzillament, no tornaran (i bé està que no tornen, la veritat, perquè ni deixen riquesa a la hora de la veritat que perdure, ni la reparteixen bé, ni senten bases sòlides de futur). Hem de canviar radicalment la manera en què tractem el nostre territori des de la perspectiva del hardware fent el contrari del que fa la LOTUP, ço és, incrementant les exigències. Però també hem de ser conscients de les moltes possibilitats que amb un altre software de gestió urbana, amb altres regles per tractar el fet urbà, amb més participació i porositat social, atenció als usos senzills i a peu de carrer, hi ha. A tall d’exemple (i a més d’alguns que expliquen Estal, Marrades i Segovia al seu llibre) podem parlar de l’èxit social, tant per a l’esbarjo com per al negoci, que l’Anuari del Territori de 2023 (ço és, només d’ací deu anys) constata que s’ha produït a la ciutat de València, quasi sense voler, simplement deixant que la gent cada vegada agafe més la bici i cuidant mínimanent els itineraris per a vianants i ciclistes tant a la ciutat com a la rodalia, especialment a l’horta (veieu l’explicació del fenòmen, com és ben evident, molt interessant, a l’anàlisi «10 anys de mobilitat (una mica més) sostenible a València», que podeu trobar ací pp. 26-27). És a dir, que hem de deixar que la gent s’apropie de les ciutats i de les infraestructures, dels elements ja fets i dels que estan sense ús o infrautilitzats i incentivar que s’hi facen usos compatibles amb el bé comú i amb sinèrgies i externalitats positives i hi hem d’establir els mecanismes i mitjans de participació adients. Una tasca, per cert, i això em permet tornar a l’autobombo que abans ha quedat només apuntat, que únicament és possible si tenim uns nivells de gestió pública administrativa més propers als ciutadans, adaptats a les nostres necessitats i que estiguen a prop per comprendre, permetre i potenciar que tota una sèrie de decisions sobre planificació i ús ja no es prenguen de lluny, des de dalt i amb un pla rígid, uniform, global i que es preté comú per a tots els que després l’han de «patir» sinó més adaptat a cada necessitat, a cada lloc, a cada conjunt de persones. D’això anava, també, el meu treball al que m’he referit adés amb propostes per Una nova planta per als valencians (Demos 4, Fundació Nexe, València, 2013).

És clar al capdavall, per tot el que he tractat d’exposar, que una llei com la LOTUP incideix en les pitjors errades del que hem fet  durant els anys anteriors. És com si al País Valencià els que manen, però també els ciutadans, ens haguèrem conformat amb la idea que no sabem fer res més que aprofitar-nos de la rajola quan hi ha possibilitats de fer-ho i anar tirant mentres amb el turisme. El nostre model econòmic plasmat a les lleis i defensat pels grups polítics majoritaris, en mig d’una suïcida comprensió social general, recorda l’acudit del mestre que quan li pregunten «quina toquem?» només sap respondre, alternativament, «la mateixa, què en saps una altra?» o, directament, i com a conseqüència, «la mateixa, però més carregada de bombo!». La LOTUP és, en efecte, la mateixa, i més carregadeta de bombo. I no, no és, ni de bon tros, la solució que necessita el País Valencià. Hauríem de començar a pensar que és urgent tocar altres partitures. I si no en sabem, haurem d’aprendre-les d’una vegada.

– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

Actualització (31/07/2014): Vora dos setmanetes després, per fi publica el DOCV el text oficial de la LOTUP definitivament aprovat en Corts.



6 comentarios en La LOTUP, el darrer cicle immobiliari al País Valencià i la ciutat construïda
  1. 1

    Para mí, como recien llegado, en términos paisajisticos/ambientales/urbanizadores, el País Valencià ha sido la gran decepción. Siempre aconsejo no comprar, por barato que sea, siempre alquilar, porque yo tengo la seguridad de que todo es susceptible de empeorar y, proyecto tras proyecto, obra, tras obra, año tras año, todo va a peor.
    Y siempre ocultando costes: se construye privadamente pero las infraestructuras ( transporte, seguridad, saneamiento y sanidad) hay que sobredimensionarlas para usarlas cuatro, cinco meses al año y pagar todo ese sobredimensionamiento a escote, algo que no entre en la cabeza del ciudadano medio, que sole vé su anegada para hacer una caseta o ese futuro PAI que le va a sacar de pobre.
    País…

    Comentario escrito por galaico67 — 26 de julio de 2014 a las 9:49 am

  2. 2

    Pienso, que aquí podemos ver como influyen los efectos de la crisis en la percepción del modelo económico. Por un lado, tenemos a los perdedores de la crisis: las clases populares, clases medias asalariadas y clases medias profesionales. Me imagino que en estos sectores junto a los nostálgicos del «trabajo a destajo», «los maletines», los comerciales comisionistas, los economistas pluriempleados en Inmobiliarias, etc. Habrá muchas personas que desearán otro modelo económico que no se base exclusivamente en la formación constante de burbujas especulativas. Y por otro lado, tenemos a los sectores sociales que apenas han padecido la crisis o que al contrario han encontrado nuevas fuentes de ingresos: la clase alta y la clase media alta (Rentistas, profesionales de éxito con buenos contactos, altos ejecutivos, notarios, registradores de la propiedad, banqueros, propietarios o grandes accionistas de grandes empresas, políticos ansiosos de enriquecerse, etc.)

    Obviamente, sin castigo no hay propósito de enmienda…

    Comentario escrito por POCHOLO — 06 de agosto de 2014 a las 4:15 pm

  3. 3

    Molt d’acord, tant amb el que diu Galaico com el que comenten Pocholo i ieau.

    Comentario escrito por Andrés Boix Palop — 30 de agosto de 2014 a las 8:22 am

  4. 4

    Com dia la iaia, el més cec de tots és el qui no vol vore. Per aquest camí se n’anaem a la merda (torne a penjar la imatge d’un concepte que m’encanta: http://sakalisker.blogspot.com.es/2009_03_01_archive.html
    i ja ho deixe estar).

    Resumint: quan urbanitzen fins la creu del Montgó i ho asfalten tot, la discussió entre denominacions oficials estatutàries vs no estatutàries serà: Comunitat de Veïns Valenciana vs Pai Valencià… I vosté publicarà un article, dins de deu anys (quan tornen a fer una llei que, a més, permeta l’edificació del subsol cap al centre de la terra, i quan superem els 10 milions de cases sense ocupants), baix el títol de «L’immobilisme immobiliari» on explicarem com hem anat de bambolla en bambolla fins l’explosió final.

    Comentario escrito por ieau — 07 de agosto de 2014 a las 2:05 pm

  5. 5

    Ah! l’enllaç està malament: s’ha de buscar al blog que apareix la imatge «d’apadrina un xiquet valencià»…

    Comentario escrito por ieau — 07 de agosto de 2014 a las 2:08 pm

  6. 6

    […] de 2011, a nivell valencià n’hem tingut un altre, que ha passat molt més desapercebut: l’aprovació d’una nova Llei Urbanística Valenciana -la LOTUP- amb acord només de PPCV…que suposa una forta desregulació en matèria urbanística, elimina tràmits i exigències de tipus […]

    Pingback escrito por Objectiu 2015: perseverar o reiniciarLa Paella Rusa | La Paella Rusa — 20 de octubre de 2014 a las 6:34 pm

Comentarios cerrados para esta entrada.

No se trata de hacer leer | RSS 2.0 | Atom | Gestionado con WordPress | Generado en 0,149 segundos
En La Red desde septiembre de 2006