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Trabajos sobre la nueva ley del suelo

Una de las cosas que me ha permitido descubrir tener este bloc es que la religión del ladrillo tiene muchos más fieles, todavía, de los que yo pensaba. Las estadísticas que me ofrece el servidor indican que una media de unas dos docenas de personas entran diariamente a los diversos posts colgados aquí con referencias al urbanismo. Especialmente, claro, a las cuestiones relativas a las valoraciones de suelo [1] y, desde que se publicó la nueva Ley de suelo [2] (Ley 8/2007, de 28 de mayo, BOE nº 128, de 29 de mayo de 2007) al texto donde se comentaban algunas de sus novedades [3]. Dado lo abstruso y poco lucido de mi explicación, muy en la línea de lo que los expertos en materia de urbanismo suelen endilgar a los legos para preservar su posición de druidas de las plusvalías, sólo puedo decir de estas pobres gentes que en el pecado llevan la penitencia.

Junto al furor de los fieles, empiezan a aparecer trabajos sobre la nueva ley que tienen su interés. No es cuestión de comentarlos todos, pero quizá sí venga bien dejar constancia de que el último número de la Revista General de Derecho Administrativo ha recopilado una serie de cinco interesantes estudios sobre distintos aspectos de la nueva ley [4]. Así que aquí lo dejo indicado, para que quienes por decenas, cada día, acaban referidos por Google a este bloc en su busca de trabajos sobre la nueva ley tengan al menos un enlace a cosas de provecho (si bien son contenidos de pago, basta conectarse desde algún ordenador de una Universidad suscrita para poder acceder a ellos).

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Comments Disabled To "Trabajos sobre la nueva ley del suelo"

#1 Comment By Otto von Bismarck On 30 julio 2007 @ 12:19 pm

Parece que este no ha tenido tanto éxito, escriba un artículo sobre modelos de gobierno y asín podemos discutir sobre el 11M.

Esto es por si está por ahí Rodion y para que se vea que cumplo mi promesa de buscar algún articulillo sobre urbanismo:

Peter H. Verburg, Paul P. Schot, Martin J. Dijst y A. Veldkamp. Land use change modelling: current practice and research priorities. GeoJournal 61: 309-324,2004.

El artículo es una basura (es una revisión de modelos, no dice nada jugoso), pero en las referencias vienen modelos de desarrollo para el que le interesen. Entré desde base de datos pero el google te manda a diversas versiones de pago. El pequeño mundo universitario podrá acceder a él, me imagino. Por cierto señor Boix, que es usted como los de la cope: como todos mis amigos oyen la cope, esta tiene que ser la emisora más escuchada ¡todo el mundo habla de ella! Pues usted igual, seguro que los 44 millones de españoles están en la universidad y tienen acceso a estos contenidos (soy consciente de que mi artículo también es de pago, así que puede ahorrarse el comentario).

#2 Comment By Macanaz On 30 julio 2007 @ 5:38 pm

Bueno, yo creo que tuvo mas exito el primero pero es que estamos en epoca estival y todo esta a medio gas.
Efectivamente, los articulos propuestos por Boix suenan interesantes (solo suenan pq no tengo acceso a las publicaciones de iustel) si bien debe tenerse en cuenta que son escritos por los autores intelectuales de la ley (salvo TRF exclusivamente obsesionado por las valoraciones lo cual es logico en alguien con bufete propio) y evidentemente no van a criticar a su retoño.
Yo de la ley del suelo destacaria algunas cuestiones.
– La primera son los primeros articulos que constituyen una manifestacion plena del llamado «pensamiento alicia» tipico del gabinete zapatero. Declaraciones grandilocuentes, propias de constituciones de principios del XIX, llenas de buenos deseos si bien de vez en cuando -zas- se mete un cambio radical en la concepcion de la propiedad, quedando una duda razonable sobre si el legislador sabia lo que hacia.
-Otra clave de la ley es la expansion de los titulos competenciales horizontales del estado (149.1.1., 23 etc)a costa de las competencias autonomicas. Es un poco esquizofrenico que se aprueben estatutos cuasi nacionales y por otro lado se recorten las competencias autonomicas.
-¿Por que el legislador estatal asume el papel de defensor a ultranza del agente urbanizador y luego deja tirada a la Comunidad Valenciana en sus conflictos con la comision? El motivo no puede ser otro que la distinta filiacion politica.
En cambio el legislador estatal competente en materia de contratos no regula el contrato administrativo del urbanizador-administracion sino que se limita a decir que se hara con publicidad y concurrencia que es como no decir nada.
-Todos estamos de acuerdo en que las valoraciones del suelo daban lugar a disparates si bien esto era mas debido a la jurisprudencia que a la Ley del 98. Ahora bien, ¿que pasa si ponemos en relacion ese importante papel del urbanizador con el nuevo sistema de valoraciones del suelo? Auguro grandes ganancias para los «urbanizadores. ¿Quienes seran los «urbanizadores»? Pasara como con los constructores siempre ligados al poder o como con los gestores de VPO que son… ejem.. bueno… «Remember el jueves» y callemos que no quiero ir a declarar conjuntamente con Boix a la AN por mas que luego nos tomasemos unas cañitas por Alonso Martinez.
-un detalle de mal gusto de la ley es hacer al legislador del 98 responsable de todos los males. La escalada del precio de la vivienda empezo antes del 96 y si quizas ahora este empezando a moderarse sera mas por un cambio de ciclo economico que por las habilidades del gobierno actual. Yo creo que el legislador del 2007 tiene una buena intencion por mas que crea que esta equivocado en algunos planteamientos y lo mismo creo que le paso al legislador del 98 que ademas tuvo que sacar una ley a toda maquina tras la STC 61/97.

#3 Comment By Andrés Boix Palop On 30 julio 2007 @ 6:26 pm

Mis disculpas por no comentar los artículos ni poder enlazarlos. Siendo interesantes, tampoco han generado en mí tal grado de excitación intelectual como para ponerme a resumirlos. Y enlazarlos es que, sencillamente, no puedo. Pero si alguien tiene interés, puede enviarme un correo electrónico y se los remito.

Es cierto que varios de los autores son los responsables intelectuales de la ley. Es el caso de Marcos Vaquer, que en estos momentos es del Director General de Urbanismo y Política del Suelo, que la verdad es que se larga un artículo más dedicado a exponer qué problemas plantea un mercado como el del suelo, cuál era la situación en España y a partir de qué pautas han tratado ellos de intervenir por medio de la ley que un trabajo estrictamente jurídico. Y, sobre todo, es el caso de Luciano Parejo, que si no estoy equivocado sí es el autor intelectual último del texto legal y de las ideas que subyacen en el mismo. El trabajo de Parejo es muy interesante, o al menos a mí me lo ha resultado, porque plantea desde una perspectiva técnica lo que Marcos Vaquer apunta en «menos jurídico», es decir, qué quiere hacer esta ley y qué efectos pretende lograr.

El resto de trabajos son de profesores que yo pensaba que, todos ellos, habían participado en mayor o menos medida en los debates sobre la redacción del proyecto o el trámite parlamentario. No sabía que TRF no lo hubiera hecho, me sonana, no sé por qué, que sí. El caso es que sí, el más crítico es él, lo que hace que probablemente su trabajo sea el más interesante de todos. De todas formas, es muy semejante al que publico en Actualidad Jurídica Aranzadi que creo que en su día enlacé.

Su crítica central va en la línea de la que apunta Macanaz, al deducir que de los nuevos criterios en materia de valoraciones, unido ello a la santificación de la figura del agente urbanizador, se sigue un festín por parte de los promotores.

A mi juicio esta crítica no está demasiado justificada. Mirada con atención la ley en este punto, algo a lo que ayuda el artículo de Baño sobre esta discutidísima cuestión de las valoraciones, se da uno cuenta de que el texto legal prevé mecanismos que están llamados a paliar este problema. Así que la crítica no es válida tal y como se plantea, que es

1. Las valoraciones se harán a precio de rústico sin tener en cuenta la operación de transformación futura que vaya a acometerse
2. La ley consagra el desarrollo por medio de agente urbanizador

3. Ergo a los propietarios se les va a expropiar por menos dinero para que el agente urbanizador se lo lleve si cabe más calentito.

No lo es porque esta argumentación desconoce al menos varios factores:
1. Que los poderes públicos están llamados a controlar que esto no ocurra, porque a fin de cuentas aprueban y adjudican los PAIs tras un análisis de sus fundamentos económicos y administrativos que habrían de ser suficientes para vedar excesos. Y aquí, ya lo sé, muchos me dirán «ja». Vale, de acuerdo, pero es que, además,
2. La gente no es tonta. Ya en la antigua ley se preveía que el propietario afectado por un PAI podía optar bien por ser expropiado bien por participar en la equidistribución de beneficios y cargas del proceso urbanizador. Como es obvio, cualquier banco prestaba a quien no podía hacer frente al desembolso inicial, de forma que todo el mundo podía, si quería (y la gente lo prefería, que no es tonta) participar el proceso en vez de ser expropiado según la valoración correspondiente. De forma que, aunque la nueva ley reduzca las valoraciones a la de la realidad del suelo, las posibilidad de participar y evitar que el urbanizador se apropie de plusvalías sobre mi terreno siguen intactas. Pero es que, además,
3. La nueva ley prevé que, cuando se opte por no participar de la transformación del suelo (o en casos de parcelas mínimas, donde sólo cabía la expropiación), la valoración sí habrá de tener en cuenta, como excepción, las plusvalías, en lo que es una novedad de la ley respecto del texto anterior.

De forma que la crítica de TRF, descalificatoria a radice, no creo que sea razonable. Puede criticarse que el sistema todavía ofrece algún flanco (cuando es una administración la que expropia y luego cede a la promoción particular los terrenos, pero este es un supuesto altamente patológico que probablemente pueda y deba combatirse por otras vías), puede dudarse de la efectividad de las medidas correctoras señaladas (por ejemplo, de la primera de ellas es muy legítimo hacerlo, como demuestra la experiencia), pero argumentar que las nuevas valoraciones permitirán a los urbanizadores comprar a precio irrisorio a los propietarios y apropiarse toda la ganancia es algo que no puede hacerse a partir de la letra de la ley.

La otra gran crítica de TRF, y es interesante en este punto contrastar su artículo con el de Baño, es si las valoraciones a efectos de expropiación permiten, con el sistema de la nueva ley, cumplir con las exigencias de indemnidad sobre el patrimonio que propugna la Constitución. La idea de la ley a mí no me parece criticable, esto es, pagar por lo que el suelo es y permite, y punto, nada más. Que su aplicación va a generar problemas es indudable y, de hecho, la propia ley introduce posibilidades de modulación a partir del calculo por capitalización que dan a entender que el legislador es el primero en ser consciente de sus límites.

Sin embargo, el modelo que propugna TRF no es, a mi juicio, satisfactorio. Ni siquiera en el marco de la ley 6/1998 podía serlo, porque ha de ser recordado que esta ley tampoco pretendía pagar las expectativas urbanísticas al expropiar. Por ese motivo, en el fondo, un puro método de precios de mercado no sirve. Porque los precios de mercado sí incorporan estas expectativas.

Por último, el trabajo de Ángel Menéndez está muy bien y es muy clarificador como aproximación a la historia de la técnica de clasificación de suelo y a su entierro y motivos del mismo. A mí me parece que, a la luz de las competencias que le quedan al Estado, es bastante razonable.

Respecto de las restantes cuestiones que comenta Macanaz, comparto plenamente su apreciación sobre la torticera utilización que se ha hecho del «momento» urbanístico, con defensa parlamentaria de la ley a cargo del Presidente del Gobierno y todo. Estaría bien que, por una vez, leyes y políticos hicieran pedagogía en otro sentido, explicando los motivos e intenciones de lo que hacen, su importancia, pero sin sobredimensionar para bien o para mal. No quita ello que el «mensaje» que transmitió la ley 6/1998 fue, a mi juicio, equivocado pues fomentó más si cabe la religión del «todo urbanizable». Por contra el mensaje que lanza esta ley me parece más razonable, sensato y consciente de que estamos hablando de un bien, el suelo, escaso, finito y cuyo empleo genera enormes externalidades.

Por último, creo que el legislador estatal tiene poco que hacer en echar una mano a la ley valenciana. Lo que le reprocha Bruselas es que no se adapta a la legislación comunitaria en materia de contratos, algo que ya ha provocado, tras reiteradas condenas, sucesivos cambios en la ley estatal de contratos. La LUV podría curarse en salud y remitir los procesos de adjudicación a la ley de contratos, en cuyo caso sí estaríamos, si hubiera problemas, ante una responsabilidad del Estado. Pero no ha sido así, porque se empeñan en establecer un procedimiento de adjudicación propio. Será la Comunidad Valenciana la que tendrá, en consecuencia, que adaptarse.

Eso si, al final, es condenada España por la LUV. Que es algo que está por ver, a pesar de la manifiesta inquina de las instituciones comunitarias. Un día habrá que hablar, sí, ya lo sé, de este asunto.

#4 Comment By candidatos a la presidencia On 10 enero 2009 @ 10:41 pm

Que buen comentario el de Andres. Les recomiendo ingresar a Elecciones Colombia, una página dedicada a los temas de las elecciones presidenciales y de actualidad política, en la cual encontrarán información muy completa sobre candidatos a la presidencia, procesos electorales y noticias relacionadas con las elecciones del 2010.